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美國不動產法上地役權之相鄰權研究
美國不動產法上地役權之相鄰權研究
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      一、土地的許可使用權
    (一)土地的許可使用權的基本內涵
  土地的使用許可是指土地的所有人或土地的合法占有人允許他人進入或使用自己占有的土地及資源而不被視為非法侵入的法律關系。許可一詞(License)通常用于指給予許可的行為和許可后的法律效果。 在此種場合更用來指基于當事人同意而產生的法律關系,盡管這種用法并不普遍。在這一法律關系中,權利人所享有的使用他人土地及資源的權利為土地的許可使用權。
  土地的許可使用權是基于當事人的同意而產生的,同意的方式即可以是明示的,也可以是默示的,一旦同意,使用權人不會因取得時效而取得地役權。
  土地的許可使用權有三種情形:
  1.單純的許可使用權(a Mere License),指使用權人僅僅被許可進入并使用他人土地,無其它任何權利涉及的一種權利。該單純許可使用權具有兩個明顯特征。(1)它具有極強的人身性, 與使用權人及土地所有人的土地無任何關系,僅為使用權人所享有,非經許可人允許不可轉讓他人,亦不隨土地的轉移而自行轉移;(2 )單純的許可使用權是一種可撤銷的權利,許可人可依自己的意志隨時予以撤銷,而完全不經使用權人同意。
  2.附權利的許可使用權(a License Coupled With an Interest),指受許可人因在他人土地上擁有一份動產,而享有進入他人土地取走自己動產的權利。附權利的許可使用權是一種必要的并不可擅自撤消的利用土地的權利。與單純的許可使用權不同,附權利的許可使用權依附于動產而非受讓人人身而存在,只要動產存在,附權利的許可使用權就存在,許可人不得任意撤消;動產所有權轉移,附權利的許可使用權也隨之轉移。例如,A賣給B的獨輪小車于買賣成立后仍放置在A的土地上,A許可B進入他的土地取走小車,B即為附權利許可使用權人。B在取走車之前,將車轉讓給C,C受讓小車并受讓到A地取車的特權, 附權利的許可使用權亦隨車轉移給C,A無權撤銷C所獲得的附權利許可使用權, 該許可至少在一個合理的時間內是不可撤銷的。
  3.賦予信賴的許可使用權許可人允許受許可人進入自己土地,受許可人基于信賴許可人的許可,支出了一定資金或付出了一定的勞動,開始實施或已經實施了對土地的使用,受許可人為實施對土地的使用的所有付出為許可人得知或理解,如果許可人擅自終止或撤銷許可使用權,將使受許可人受到信賴利益損失,造成不公平結果。故受許可人賦予了信賴的許可使用權,許可人不得擅自終止或撤銷;受許可人在許可人土地上之權利相當于地役權,盡管受許可人并未因不可撤銷的許可而付出任何對價,亦盡管許可是口頭作出的。例如,黑地位于一條河的東岔支流岸邊為A所有。A計劃在黑地上建一個面粉廠,但所需水源東岔支流難以滿足,應A的要求,B許可A將西岔支流的水引進東岔支流的渠道內,以便有足夠的水供面粉廠使用,基于信賴B的許可,A于西岔支流自建水閘,引水入東岔支流并建面粉廠,僅水閘及面粉廠廠房兩項開支,用去八萬五千美元。B對此有眼可見,若此時,撤銷對白地水源利用許可,A至少遭受八萬五千美元的損失。由此,A獲得了一個等同于地役權的不可撤銷的許可使用權,他有權繼續將西岔河水引入東岔河,B 無權進行干預,亦無權撤銷、終止該許可使用權。
  附圖D4120d01.JPG
  關于不可撤銷許可使用權的有效期間, 財產法重述(Restatement of Property)第519條規定, 不可撤銷許可使用權的受許可人有權持續使用他人土地到合理必要地實現其所支出的所有費用的時間。但并非所有的法院都遵循此規則,例如,在Camp訴Milam 的案件中法院認為該許可使用權性質上屬于受許可人的終生性財產,受許可人死亡,許可使用權消滅。
  受許可人對他人的土地所享有的許可使用權,雖因信賴而不可撤銷,但不隨土地的轉移而轉移,土地所有權一經轉讓他人,該許可使用權消滅。這一規則的目的在于保證土地所有權的純凈,排除善意受讓人對土地所負有的不應有的負担,進而保護善意相對人的合法權益及交易安全。但土地受讓人在購買土地之前已經得知其欲購的土地上存在他人的許可使用權,則該許可使用權不因土地的轉讓而消滅。(注:美國《財產法重述》第512-521條對此有明文。)
    (二)土地的許可使用權與地役權的關系
  對他人土地的許可使用權與地役權完全是兩種不同的權利,
  第一,地役權是地役權人在土地上所享有的一種真正的無形財產利益,供役地無論基于何種原因被何人承繼,地役權人均可排他地享有地役權;基于契約產生的地役權,經登記亦可對抗供役地任何承繼人。而土地的許可使用權非為土地上的無形財產利益,具有較強的人身性,而不具有對抗性和排他性,土地一經轉讓他人,許可使用權即消滅,使用權人不得以許可使用權對抗土地的任何承繼人。
  第二,地役權因屬土地上的財產利益,必需符合欺詐法規定的形式要求,除法律規定因時效而取得地役權外,非以契書或有效遺囑不得產生。而土地的許可使用權僅表明許可人與受許可人之間的權利義務關系,非土地上的財產利益,故無嚴格的形式要求,口頭允諾仍可成立土地的許可使用權。
  第三,地役權一經產生,將伴土地而存在,不可由供役地所有人任意撤銷或解除,而土地的許可使用權并不伴土地而存在,單純的土地許可使用權,效力僅存在于許可人與受許可人之間,任何第三人不可受讓許可使用權,亦絕不因受讓土地而承受許可使用權的負担;許可人可依自己的意志隨時予以撤銷或解除。附權利的許可使用權,雖與動產的權利相聯系,且在動產的權利人享有動產的權利期間,許可人不可任意撤銷權利,但該許可使用權與土地無牽連,并不相伴土地而存在,動產一經離開土地,許可使用權即消滅;賦予了信賴的許可使用權,其不得任意撤銷性完全基于法律對信賴利益的保護,一旦信賴利益的損失得到了一定的補償,不可撤銷性失去根基而被動搖,許可人以保護自己的利益出發,可對許可使用權予以撤銷。
  地役權與土地的許可使用權雖有區別,但在一些個別的案件中仍難以區分。例如,A為黑地所有權人, 黑地所在州的法律允許有效期為一年以內的地役權以口頭方式產生,A口頭許諾B于下午兩點至六點于黑地中的河邊釣魚,B對A地的使用應屬取益地役權,還是土地的許可使用權?至少在黑地所在州的法環境下難以確定。判斷的唯一方法是, 如果B使用土地的權利可隨時由土地所有人撤銷,應屬土地的許可使用權,如果該權利是產生于黑地上的不可撤銷的權益,則應屬取益地役權。而認定B對土地的使用權利可否由A任意撤銷,則取決于表明A 主觀目的的事實。如有事實表明,A授予B使用土地的權利時,具有任意撤銷其權利的目的,則屬土地的許可使用權,否則應認定為地役權。但是,若無據以判斷當事人目的的客觀事實,則取決于法律的規定。通常B在A的土地上釣魚4小時的權利被認定為對土地的許可使用權。
       二、土地上之契約權利
    (一)土地上之契約權利的基本內涵
  土地上之契約(Real Covenant )是相鄰的土地所有人之間所作的一方以某種特定的方法使用或不使用自己土地的許諾。契約中因對方以特定的方法使用或不使用其土地而獲益的一方當事人為受益人,其所擁有的土地為受益地(Benefited Land),相當于地役權中的需役地;許諾以特定方法使用或不使用土地的一方當事人為義務人,其所擁有的土地為負担地(Burdened Land),相當于地役權中的供役地。 契約中規定的權利義務依附于土地而存在,并隨土地所有權的轉移而轉移,因此, 土地上之契約又稱為可隨土地而轉移之契約(Covenants  Runningwith the Land)。 受益地所有人及其承繼人(繼承人或受讓人)依契約所享有的限制他人于自己土地上作為或不作為的權利即稱為土地上之契約權利。(注:為便于將依土地上之契約而享有的對他人土地的權利與地役權的比較研究,筆者稱此權利為土地上之契約權利。)
  土地上之契約權利產生于十九世紀初的英國。英國的普通法院對否定地役權一直采嚴格而慎重態度,拒絕承認新型的否定地役權。(注:否定地役權指需役地所有人禁止供役人在其自己的土地上為在地役權不存在場合完全有權利為的某種行為的權利。例如,甲、乙擁有的兩塊土地相鄰,甲的土地位于乙的土地與海洋中間,甲、乙約定甲不得在自己的土地上建樓以保證不影響乙眺望海洋的視線,乙對甲的土地所享有的禁止甲不作為的權利,即為否定地役權。在早期的英國,由于一直沒有一個有效的土地所有權登記制度,為保護善意購買人的利益,地役權法僅承認幾種必要的否定地役權,諸如,地役權人禁止相鄰人阻塞自己門窗的權利、禁止相鄰人以特定的方法妨礙空氣流通的權利等等。又因傳統法承認否定地役權可因時效而取得,為了避免當事人因相鄰人長期在自己土地上的不作為而取得否定地役權所造成的對相鄰人使用自己土地的不合理限制,法院對新型的否定地役權采嚴禁態度。)當某一土地所有人任意行使其土地使用權(如,在居住區興建購物中心或興建工廠)而妨礙或損害相鄰土地所有人的利益,鄰地所有人無恰當的法律根據予以救濟。土地所有人為使其權利得到法律上的認可,創設了土地上之契約權利,將否定地役權披上契約權利的外衣,借助合同法的效力謀求司法上的救濟。例如,黑白兩地相鄰,A于白地上居住,黑地為空地,為B所有,B如在自己的空地上興建工廠,A的居住環境將受到破壞,但因英國法不承認有否定地役權,A無法律上的依據制止B建工廠的行為,為使自己的利益得到法律的保護,A與B達成協議,A賦予B在自己土地上通行的權利,B許諾不在黑地上建工廠,B未履行契約義務,A 完全可依其契約權利——禁止B于其土地上興建工廠為由訴諸法院。因此, 最早產生的土地上之契約權利實際上是否定地役權的代替物,既然是一種契約權利,   限于合同的相對性和不可轉讓規則(the    Rule   ofNonassignability)當受益地轉讓他人,受讓人因非契約之當事人,不得向負担地所有人行使該契約權利;或者負担地轉讓,受讓人實施了契約權利所禁止的行為,受益地所有人亦不得以契約權利受到妨礙而訴諸法院。(注:Dukeminier, krier: Property(Third Edition) P.855Litte, Broun and Company 1992. )英國土地所有者們曾借助著名的Spencer案件力勸法官允許相鄰土地所有人之間的契約權利義務可隨土地轉移給承繼人,但這種努力以失敗而告終。法院堅持主張,在當事人設定于土地之上的各種權利義務關系中權利義務可隨土地而轉移給承繼人的,僅限于不動產租憑關系(Landlord-tenant Relationship)。美國財產法承襲了英國對土地上之契約權利的保護。但與英國不同,美國法院允許契約權利或義務隨土地轉讓給土地承繼人。該權利義務的可轉移性成為傳統的合同相對性原理的一大突破。而且,土地上之契約權利不再僅僅是否定地役權的替代物,契約的義務即可以是否定性義務或稱不作為義務(a Negtive Promise or a Promise Not to Do an Act ),也可以是肯定性義務,或稱作為義務(an Affirmative Promise or aPromise toDo an Act)。
  美國法土地上之契約權利實際上是位于一般契約權利與地役權之間的一種權利,既帶有契約權利的色彩,又具有地役權的屬性,但又不同于一般契約權利與地役權。
  1.土地上之契約權利以相鄰土地所有者之間達成的協議為載體
  土地上之契約權利寄存于當事人之間就土地的使用或利用達成的協議,相鄰土地所有人之間的權利義務協議是土地上之契約權利的載體,有契約則有權利,無契約則無權利。而地役權不同,它既可以依當事人的意志由協議產生,亦可以依據法律的規定而發生。嚴格地說,它以土地為載體,有土地即有權利,無土地即無權利。
  2.土地上之契約權利是一種對人權
  土地上之契約權利既然以契約為載體,與一般契約權利相同,是請求對方當事人為一定行為或不為一定行為的權利,性質當屬對人權,而非于他人土地之上的財產利益(nota Property Interest)因此, 當國家權利機關征用負担地時,只需向負担地所有人賠償損失,無需向契約權利人給付任何賠償。與此不同,地役權的性質是一種對土地的權利,是地役權人在他人土地上享有的財產利益。如果地役權如同絕對財產權一樣無期限的限制或者為地役權人終生享有,該地役權屬于不動產范疇;如果地役權僅在一定期間內有效,則屬于動產。因此,當統治者征用供役地并地役權時,不僅對供役地所有人負責賠償,還應向地役權人作適當補償,否則,地役權人有權訴諸法院。
  3.土地上之契約權利隨土地轉移給土地的承繼人
  土地上之契約權利雖與一般合同權利一樣寄存于當事人自愿訂立的合同之中,但不具有一般合同權利的相對性,一般而言,除為第三人訂立的合同及合同權利依約轉移給合同外第三人之外,只有合同的權利人方可借助合同的法律效力要求義務人履行義務,亦只有合同的義務人負有向對方當事人履行合同的義務,合同外的他人無權利向合同當事人主張義務的履行,亦無任何義務向對方為給付。而土地上之契約權利則屬相對性規則的例外,合同外的第三人僅依承繼土地、成為土地所有權人的事實,而受相當于合同當事人一樣的拘束,或者受合同強制向合同當事人履行義務,或者依據合同向對方當事人行使權利。因此,土地上之契約權利雖寄存于契約之中,但更依附于土地之上,隨土地的轉移而發生轉移。
    (二)土地上之契約權利的構成要件
  土地上之契約權利是兼具一般契約權利與地役權雙重屬性的特殊權利,其成立必需具備一定條件:
  1.必須有契約存在
  土地上之契約權利是契約確定的權利,契約的有效存在是該契約權利成立的首要條件。該契約通常被稱為土地上之契約(real covenants),以區別于純粹的對人契約——僅對合同當事人具有拘束力的契約。依普通法,該契約必需以書面形式作成并附以蠟封。但今天,在蠟封基本上已經被成文法所廢除的情況下,由當事人簽字的書面形式即足以符合欺詐法的規定產生契約的法律效力。如果該契約存在于當事人單方授予他方地役權的單方執行的契書(Deed Poll)中, 則授予人單方簽字行為及受權人接受契書的行為即可使契約對雙方當事人產生拘束力,盡管受權人并未在契書中簽字。例如,A、B為黑、白兩地的所有人,A 在契書中授予B及其繼承人通行地役權, 在自己黑地北六英里處修建水渠引水灌溉白地,B接受契約, 并在契約中許諾:他將在黑白兩地的中界處沿水渠建一道鐵絲柵欄,并保持柵欄永久不壞。B 依約修建了水渠和柵欄。A 死后,H為其唯一的繼承人,H繼承遺產之后,發現柵欄因長久失修已經破舊不堪,遂要求B修復柵欄,但B拒絕,H以違約起訴B。A授予B地役權的契約為單方執行的契約,僅A一人簽字即可生效,B于該契約中許諾賦予A土地上之契約權利,盡管B在該契約中并未簽字,但B 接受契約的行為即可使契約發生法律效力,而且該契約權利隨土地所有權轉移給H而由H擁有。故H應是判決的勝訴方。
  2.須有契約權利隨土地而轉移的目的
  土地上之契約權利的一個主要特征是可隨土地所有權的轉移而轉移。當事人于訂約時有明確的契約權利可隨土地而轉移的目的是契約權利成立的又一重要條件。早期判例要求此目的必須明示,即在契約中必須要有“轉移(ASSIGNS)”或“承繼人(SUCCESSORS )”之類的表明目的的語言,否則,不生契約權利之效果。后來的判例又規定了其它表明目的的方法,如果合同條款、當事人的訂約目的及訂立合同的客觀情況能夠揭示當事人有轉移契約權利的目的,契約書中有無明示的表明目的的語言則無關緊要,均可認定為有轉移契約權利的目的。如上例,于契約書中未有任何“轉移”和“承繼人”的字樣,但訂約環境表明,B 許諾沿水渠修柵欄并非為A本人的利益, 凡黑地所有權的承繼人或土地的占有人均為柵欄的受益人,柵欄不應僅健存于A的生存期間, 為黑地所有權承繼人的利益須其永久存在,由此,可以斷定:原當事人于訂約時有契約權利隨土地而轉移的目的。
  3.契約權利須損及或利及土地
  依照財產法重述的規定,契約權利須損及或利及土地,而非損及或利及契約當事人本人,始發生契約權利隨土地而轉移的效力。所謂契約權利損及或利及土地是指契約權利行使的結果對土地的使用及其價值的影響。通過行使契約權利提高了受益地的使用價值,或者使其增值,即屬契約權利利及土地;通過行使契約權利縮減了負担地的用途或使土地貶值,則屬契約權利損及土地。如上例,B于A單方授予地役權的契約中賦予A契約權利,實際上施負担于自己土地之上, 保持柵欄的永久堅固,并非授益予A本人,而是授益予土地及所有承繼土地的當事人, 黑地由此將會增值,而白地乃至依附于白地的地役權因契約當事人義務的負担都將遭到貶值。相反,如果B在接受地役權的同時,許諾A在水渠旁修建涼亭供A于退休寂寞時坐觀流水用, 則因契約權利的行使而受益的不是土地,更非其他土地的承繼人,而只有A本人, 契約權利義務不發生隨土地而轉移的效力。B 轉讓其土地予他人,該他人不負有保持涼亭完好如新的義務。
  4.負担地的承繼人知道契約權利的存在
  土地上之契約權利以依附于土地而存在,伴土地而轉移為特征,若土地的二次購買人不知土地上之契約權利的存在而購買負担地,將承受預料之外的負担,損及自己的利益。依照普通法,無論二次購買人是否知道土地上之契約權利,均應依契約的規定承受土地上之負担。但依美國的登記法,契約當事人訂立土地上之契約必須經登記,始發生對抗第三人的效力。未經登記,善意的二次購買人支付了價金并對其買賣契約予以登記,則可以取得純凈土地所有權而不受契約的拘束承任何土地上之負担。因此,登記是土地上之契約權利及義務于土地有償轉讓場合隨土地而轉移的重要條件。
  5.當事人之間于土地之上有權利義務關系存在
  此權利義務關系包括橫向的權利義務關系和縱向的權利義務關系。橫向的利益關系指于許諾人賦予受諾人土地上之契約權利之時原契約當事人之間于土地上已經存在的獨立于土地上之契約的權利義務關系。包括于土地之上存在的房東與佃戶的租賃關系、抵押人與抵押權人之間的抵押關系及地役權授予人與受讓人之間的地役權關系等等。例如, 在B許諾賦予A土地上之契約權利之前,A與B已經存在地役權關系, 在此地役權關系中A是黑地的所有人,是B的供役人,B是地役權人。B于地役權關系之外,許諾賦予A土地上之契約權利。在此情況下, 橫向的權利義務關系的要件因土地上之契約訂立時在原契約當事人之間已經存在地役權而成立。否則,A、B之間本無任何地役權關系,B即向土地相鄰人A許諾無論自己抑或土地的承繼人絕不于自己土地上予以居住目的以外的使用——否定的土地上之契約權利。該契約權利因欠缺原契約當事人之間橫向的權利義務關系而對土地的承繼人無任何拘束力。負担地的承繼人不受任何強制向契約權利人履行義務;受益地的承繼人亦無任何權利向對方主張義務的履行。
  縱向權利義務關系指土地的承繼人與原契約當事人之間的關系,土地的承繼人通常包括土地的買受人、繼承人及受贈人等等。在此縱向關系中,無論承繼人是依法律還是依約定承繼土地,只要其取得的權利是原契約當事人于契約成立之時即已擁有的、并無任何期限約束的土地權利,縱向的權利義務關系即可成立,承繼人須受契約效力的強制向對方履行義務或依契約向對方主張義務的履行。例如,B 在享有地役權的同時賦予A契約權利,H是A唯一合法繼承人,A死之后他以繼承人的資格取得了A土地的完全所有權及土地上的權利,那么在A與H 之間縱向的權利義務關系產生了,H有資格要求B履行其契約義務。如果A 轉讓其土地所有權予C,但附以A將于C死亡時取回土地所有權的條件, 即僅轉讓土地所有權為C終生享有(Transfers the land to C for life),則C未取得A于契約成立時所擁有的土地絕對所有權, 縱向權利義務關系不能成立,C不可以強制B向其履行契約義務。
  此土地上之契約權利的構成要件是相互聯系,缺一不可的。要件具備,即可成立土地上之契約權利。但是,在一些特殊的情況下,雖各項要件均具備,依據法律的規定仍不成立土地上之契約權利;或雖尚欠缺要件土地上之契約權利仍可成立。
  1.一方當事人以支付一定金錢作為其從對方當事人處獲得土地上之契約權利的對價,盡管欠缺橫向、縱向權利義務關系等要件,仍成立土地上之契約權利。最典型的例子是居民按年度向居民管理協會交付一定費用,居民管理協會用以維修保養公共道路、公園等。居民對管理協會所享有的權利即土地上之契約權利。權利、義務可隨土地的轉移而轉移。
  2.一方當事人于契約中賦予對方當事人否定的土地上之契約權利——自己及自己的土地繼承人絕不將土地轉讓給黑人,以保障對方當事人及其土地的承繼人有良好的生活環境。這樣一種否定的契約權利的確因保證了“良好”的生活環境而使對方當事人的土地增值,使所有的土地承繼人受益。但是,即便該契約具備了所有土地上之契約權利應當具備的條件,當契約義務人及其承繼人違背契約義務,亦無任何法院,包括聯邦法院和州法院,可以被允許強制義務人履行諾言。因為執行這樣一個帶有種族歧視色彩的契約將違反憲法第十四修正案的公平保障條款。
    (三)土地上之契約權利的救濟和終止
  1.土地上之契約權利的救濟
  土地上之契約權利是當事人于契約中規定的權利,與契約中約定的義務相對應。契約義務人或其承繼人違反契約義務,為契約中禁止為的行為或不為契約中約定應為的行為,應當承担違約責任。因土地上之契約權利是普通法上的權利,故,違約的救濟手段應為普通法上的救濟手段,權利人可以請求法院責令義務人予以損害賠償。義務人以其一般財產承担賠償責任。權利人請求法院強制義務人為契約中規定應當為但未為的行為,或強制義務人停止契約中禁為而為的行為——衡平法上的救濟手段,則不予準許。
  2.土地上之契約權利的終止
  土地上之契約權利因契約而產生,但不因契約而終止。作為不以占有為要件的土地上的權利,其終止的原因有:(1 )因權利人棄權而終止。土地上之契約權利雖以原當事人之間存在獨立于土地上之契約關系之外的權利義務關系為要件,并兩關系中的權利義務互為對價。但,就土地上之契約關系本身而言,是一種單方權利關系,因契約而獲益者只享有權利而不負有任何義務,因契約而承受負担的人只負有義務而不享有任何權利。因此,土地上之契約權利可由權利人單方面放棄而終止。放棄的方式須為明示,并以書面為之,始生棄權之效果。(2 )因混同而終止。土地上之契約是相鄰土地所有人之間的權利義務關系,相鄰一方因土地的存在而成為權利人,而另一方亦因土地相鄰而成為義務人。一但相鄰的兩塊土地——負担地和受益地歸同一當事人所有,亦即契約的權利和契約的義務同歸于一個當事人,土地上之契約權利即因混同而消滅。(3)因負担地被征用而消滅。土地雖為私有, 但國家對土地有征用的權利。土地一旦被國家征用,存在于該被征用土地上的契約權利即消滅。
法制與社會發展長春14~20D412民商法學馬新彥20002000地役權在英美法系的美國與在大陸法系的法國、德國似乎具有同樣的內涵,都是于他人土地之上設定的使用或利用他人土地的財產權利。但在美國,卻有與地役權比鄰的設定于他人土地之上的其他權利。本篇論文擬以與地役權比鄰的其他權利——地役權之相鄰權為切入點展開研究。馬新彥,吉林大學法學院副教授。長春,130012 作者:法制與社會發展長春14~20D412民商法學馬新彥20002000地役權在英美法系的美國與在大陸法系的法國、德國似乎具有同樣的內涵,都是于他人土地之上設定的使用或利用他人土地的財產權利。但在美國,卻有與地役權比鄰的設定于他人土地之上的其他權利。本篇論文擬以與地役權比鄰的其他權利——地役權之相鄰權為切入點展開研究。
2013-09-10 20:59

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