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啟動住宅消費的政策效應及制約因素
啟動住宅消費的政策效應及制約因素
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  1998年為促進國民經濟持續穩步增長,擴大國內需求,政府適時推出“取消福利性實物分房、實行住房分配貨幣化、增加住宅信貸的投入”等一系列措施,這對提高全社會住宅消費的有效需求產生了積極的影響,但與人們預期相比,其政策效應仍相差甚遠,商品住宅積壓達8000多萬平方米。住宅業要成為新的消費熱點和經濟增長點,仍是任重而道遠。
      (一)住房分配貨幣化的消費擴張效應
  住房分配貨幣化是啟動住房消費的重要舉措之一,,即將原來由財政、單位支配建房購房資金轉化為職工的貨幣收入,但貨幣化后的住房資金是否會轉化為居民有效的住宅消費,并借助住宅信貸的扶持,而產生較大的社會消費擴張效應呢?根據凱恩斯的消費函數理論,個人或家庭消費需求與當期的收入密切相關,而當期收入與當期消費支出之間有一種穩定的函數關系,即C=a+(mpc×Yd)。當期的收入Yd 水平的提高,消費的需求C也將隨著擴大,但消費的增加量小于收入的增加量,即邊際消費傾向mpc是正數但小于1(式中a代表自主性消費支出), 那么,將住宅資金轉化為職工的貨幣工資,無論是按工資的25%,還是按職務級別發放住宅補貼,無疑都有助于提高居民的貨幣收入水平,從而刺激住宅消費。然而,在現實生活中個人消費需求的擴張,遠非象消費函數理論描述的那么簡單。繼凱恩斯之后,兩位諾貝爾經濟學獎得主米爾頓.弗里德曼和弗蘭科.莫迪利安尼,又先后提出了“持久性收入假說”和“生命周期理論”。他們的研究成果為分析個人的住宅消費行為和需求提供了理論依據。
  1.住宅消費與持久收入。弗里德曼在《消費函數理論》中提出持久收入假說,即消費者并不只是短淺考慮當期的收入和消費,而是依據對一生收入的預期或一生的長期收入作出消費決擇的。持久收入與當期收入對居民住宅消費的影響是不一樣的,由于人們對未來收入不確定性的種種憂慮,在收入增長同時,還要有理智地確定消費和儲蓄的增長。反過來,當人們對未來收入的提高充滿信心時,良好的預期性收入,也可以刺激居民當前的住宅消費,并可以放心地通過向銀行借貸,或敢于動用家庭以往的儲蓄,來改變當期收入的預算約束,更多地投入住宅消費。
  現階段我國經濟和城市職工收入均穩步增長,家庭儲蓄面高達79%,戶均儲蓄額達到1.8萬元;14%的家庭擁有國庫券和國債資產, 平均每戶約960元;12.4%的家庭擁有儲蓄性保險,戶均保險額為400元;再加上股票和其他金融資產,城市職工家庭戶均金融資產為2.2萬元。 我國社會整體收入水平的提高,無疑為擴大當前消費需求奠定了基礎。但政府裁員、大批國有企業職工下崗及社會保障機制不健全,又是抑制當前住宅消費市場擴張的重要因素。未來收入的不確定性,迫使人們不能不為了失業、養老、子女上學和醫療保險等有所儲備。這也正是存款利率不斷下調而居民儲蓄仍穩步增長的原因之一。因此,即使是普調工資,許多城市職工也不會將全部新增加的收入都轉化為消費,更何況此次發放住房補貼并不是人人有份的“大鍋飯”,“因地制宜、分散決策”的政策表明,貨幣化改革只是效益好的地區、單位的工資調整。那些經營效益差、虧損多的單位,連職工的基本工資都無法保障,更談不上發放可轉換為貨幣工資的住房資金,去擴大住房消費了。
  2.住宅消費與生命周期。莫迪利安尼的“生命周期理論”揭示,在不同生命周期或階段,其資歷的深淺、學歷的高低和機遇等,決定人們不同時期的收入水平及消費與儲蓄行為有規律的變化。通常,那些剛剛進入工作崗位的年輕人,收入微薄,不可能有較多的存款或其他金融資產,其消費多限于當期收入。隨著年齡的增長,未婚的年輕人也開始為外出旅游、購置較貴重的耐用消費品等作一些積蓄。進入成家立業的年齡后,人們開始為購買住宅而節衣縮食、認真儲蓄。一旦購買了自己的住宅,他們就從凈儲蓄者變為了凈借貸者,這是人生最艱苦的時期。而等到人們退休步入老齡階段時,實際收入開始下降,并要靠消費年輕時的積累來安度晚年。概括起來,人的生命周期大致可分為這樣幾個階段:購房前是個小儲戶或凈貸方,購房后成為凈借方,清償購房款后則成了一個凈投資者。生命周期理論對我們分析個人消費、儲蓄—借貸行為,以及對整個社會住宅融資機制的形成,都具有重要的啟迪作用。
  首先,處在不同生命周期的消費群體,其有效消費需求是不一樣的。因此,發放住房補貼對不同年齡組的職工所能產生的住房消費擴張效應,也是不一樣的。年青人剛剛參加工作,盡管學歷和知識結構使他們對未來收入的提高充滿信心,但其存量金融資產畢竟有限;中年人有穩定的收入積累,在住房補貼提高了貨幣工資的情況下,有購買較寬敞住房的經濟實力;老年人雖然也需要改善住房條件,但多傾向于購置經濟適用的住房,而將更多的儲蓄用于養老、醫療和其他投資。
  在我國的一些大中城市里,一套約60平方米安居工程住宅或經濟適用房,按3000元/平方米計算,房價為18萬元。通過銀行借款首期付款額也要5.4萬元,這常常是許多年輕人難以負担的。那么, 住房補貼對一些金融資產存量不足的家庭來說,只能轉化為個人住宅帳戶上的沉淀資金。其次,在銀行信貸資金主要依賴于居民儲蓄的情況下,人們的消費、儲蓄、借貸行為,隨不同的生命周期有規律的變化,才使得年輕人和老年人的凈儲蓄,轉化為中年人的凈借款得以實現。盡管銀行信貸可以改變人們消費的預算約束,來擴大當期住房的消費,但銀行的資金的運用取決于資金的來源,沒有年輕人和老年人放棄當前的消費,積極地參加儲蓄,銀行扶持住宅消費的信貸資金也就成了無源之水。而消費與儲蓄的相互依存、不同群體儲蓄與消費的時間差,正是有規律、有步驟提高社會整體住宅消費水平的潤滑劑。
  3.自主性消費支出的制約因素。居民住宅消費除了受硬性收入預算的制約外,還受到軟的自主性預算的約束。這種自主性預算約束就是凱恩斯的消費函數理論中那部分與收入無關的消費支出,即函數中a 項代表的自主性消費支出。自主性消費支出的增加或減少,多受人們的消費心理、習慣和外界市場環境的影響。而目前我國的住宅的質量差、社區環境不理想和上市交易難,則是制約居民自主性消費最主要的因素。住宅不同于一般的消費品,它具有保值、增值的特點,使之成為居民一生最大的投資品。因此,無論是購買商品房還是現住的公房,其消費的心理都相當復雜:既不愿意放棄眼前公房出售的多種優惠,又不滿意現住房的面積、設施、結構、地段等;既要滿足眼前的住宅需求,又期盼隨著收入的提高擁有更好的住宅;既要滿足個人住房的消費,又想通過出租,以租金收入清償部分債務或以房產謀取更大的投資收益。沒有明晰的產權關系、沒有可實現產權交換的市場及保護私人財產的法律法規,購房與具有永久使用權的租房就沒有本質區別,也就無法調動居民購房的積極性。
  加之我國住宅市場中介服務落后,信息不暢,百姓購房沒有多少選擇的余地;購房難,日后的維修就更難,這些都給百姓購房蒙上了一層陰影。因此,無論是鑒于硬性預算約束,還是自主性消費的約束,期望所有得到住房補貼的人都會通過銀行借貸去購房以擴大住宅消費,至少在短期內是不大現實的。
      (二)信貸政策的消費擴張效應
  在居民收入不可能大幅度提高的情況下,住宅抵押信貸業務的發展,可以改變人們住宅消費的預算約束,使現行的消費擴大或縮小。1998年,中國人民銀行出臺了一系列擴大住宅消費的信貸政策,如擴大了個人住房貸款的發放范圍,增加1000億元住房信貸規模,三次下調存貸款的利率,并允許個人住房貸款利率減檔執行,這在一定程度上刺激了居民購房的積極性,使四大國有商業銀行個人住房貸款余額達到了490 億元,比1997年增長108%,但占GDP的比重不到1%, 而美國和英國都在60%左右。信貸政策傳導機制不暢,更使其政策效應大打折扣。
  1.低利率下的居民消費行為。自東亞金融危機爆發以來,央行多次下調利率,下調幅度之大是前所未有的,但這種刺激總需求的信貸政策需有一個傳導的過程,而不同的收入群體對低利率的反映也是不一樣的。
  首先,我國居民的消費傾向的形成與利率的高低沒有必然的聯系。利率的變動與居民的工資收入無關,只與居民資產收入發生關聯。對低收入家庭來說,全部的工資收入用于日常消費,沒多少儲蓄或其他金融資產,也沒有購房的可能性,利率下降對消費彈性的作用為零。中、高收入家庭,部分收入用于消費,部分收入用于資產投資,利率下降只對其資產投資的部分產生影響。居民如何調整自己的資產結構,是持謹慎動機繼續低息儲蓄,還是將低息儲蓄轉換為其他高收益金融資產或用于實物投資購房,取決于消費者個人的偏好。
  其次,考慮到物價水平持續走低的因素,人們會發現與以往實際利率為負的現象相反,近年實際利率并不低,至少比名義利率高2 個百分點。根據費雪方程式的原理,實際利率等于名義利率減通貨膨脹率,實際利率才是反映真實借貸成本的最佳指示器。當實際利率水平持續走低時,消費者向銀行借款的動力就越大;反之,實際利率走高,消費者貸款的動力則越小。因此,在我國GDP增長率連續6年下滑和居民收入增長幅度趨緩的情況下,名義利率下降對刺激居民住房消費的作用十分有限。
  再次,我國的住宅消費貸款的利率是依據貸款的期限,參照法定貸款利率減檔執行。從表面上看,減檔執行似乎是一種利率優惠,但是按照工商貸款利率確定的住宅消費貸款利率,對于不創造利潤的居民家庭來說是否合適,值得商榷。住房信貸利率偏高、信貸品種單一,繁雜的手續都無法調動居民借錢買房的欲望。而在住宅抵押保險機制不健全和長期融資機制不暢的情況下,讓銀行進一步大幅度下調貸款利率,會使得不良資產包袱過重的銀行更加步履艱難,從而加劇銀行業的金融風險。
  2.住房信貸與畸高的房價。在物價水平持續走低和利率不斷下調的情況下,商品住宅的價格卻居高不下。據有關資料統計,1989—1997年全國商品住宅年均價格漲幅為16%。盡管抵押信貸具有擴大當期的住宅消費的功能,但再好的信貸工具也要以合理的房價與收入比率為基礎。如果房價過高,超出了居民的支付能力,則會使任何現代抵押工具無能為力。
  根據國際上通行的標準,房價與收入的比率應控制在4∶1至6∶1之間,或者住房支付占家庭總支出的比率在25—30%比較適當。國家統計局“1998年中國城市居民消費形態調查”顯示,在12個城市中,有20%的城市家庭月收入在999元以下,28%在1000—1499元,22%在1500 —1999元,15%在2000—2499元,15%在2500元以上。那么,根據城市不同收入群組現階段的收入水平,他們在獲得住房補貼后,通過抵押信貸可以購買什么價格的住房呢?
現階段城鎮家庭年收入、房價與償還能力現狀 單位:元家庭年收入 占收入群  增資后    房價     貸款額	  組比重  年收入 11988    20%   15584    77922      5454512000-17988  28%  15600-23384  78000-116920 54600-8184418000-23988  22%  23400-31184 117000-155920 81900-10914424000-29988  15%  31200-38984 156000-194920 109200-136444 30000    15%    39000    195000     136500家庭年收入  年分期  還貸/家庭	  付款額   支出比 11988    5375    34%12000-17988 5380-8064   34%18000-23988 8070-10755  34%24000-29988 10760-13445  34% 30000    13450    34%
  
  注:①家庭年收入為12城市(北京、上海、廣州、成都、沈陽、天津、西安、濟南、南京、武漢、昆明和福州)家庭月收入×12個月;
  ②增資后年收入等于家庭年收入+(家庭年收入×30%);
  ③房價等于增資后家庭年收入×5倍;
  ④抵押貸款額等于房價-(房價×首期付款的比率30%);
  ⑤年分期付款額按年息7.56%,期限20年計算。
  計算結果表明,在這12大城市中,城市居民可購買的房價在7.8—19.5萬元不等,如果按每套住宅建筑面積80平方米計算,可購買的平均房價在974—2437元/平方米左右。其中:15 %的家庭有能力購買2437元/平方米以上的住宅;37%的家庭可以購買價格在1462—2436元/平方米的住宅;48%的家庭只能購買每平方米在1460元以下的住宅。在我國一些大中城市中,目前新建住宅價格在每平方米1460元以下并不多。北京、上海和廣州等大城市,連經濟適用住宅也在3000元/平方米左右,這意味著一套80平方米的住宅價格為24萬元,僅首期付款就要7.2 萬元,每個月還貸額達1359元。在如此高昂的房價面前,再好的抵押信貸工具也無用武之地。
  3.住房信貸與高額的稅費。銀行讓利只是刺激住房消費的一方面,但政府不讓稅、不讓費,常使消費信貸政策陷入孤掌難鳴窘境。居民購買一套商品房,支付房價款只是其中的一部分,買房的稅費也是一筆不小的支出。目前明碼標價的稅費至少包括以下幾項:交易過程中6 %的契稅,1%手續費和0.5‰的印花稅;申辦產權證過程中的登記費、產權證工本費和印花稅。買一套80平方米、價格15萬元的住房,僅上述交易稅費就在10600元左右,占房價款的7%,這還不包括其他的名目繁多的亂攤派。在一些城市,政府有關部門為百姓測量購房面積,以防商品房“缺斤短兩”,也要以1—1.5元/平方米收取服務費。
  這與國外政府以多種優惠稅收政策鼓勵居民購房形成鮮明的對比。如在美國,政府以稅式支出的形式為購房者提供的優惠包括:抵押貸款利率支出、財產稅、房產出售后資本收入再用于住房投資和房屋出租的隱形收入等,均可以減免個人所得稅稅基。1998年美國政府向住房所有者提供的稅收優惠高達899億美元,是各類稅式支出中最高的一項。 這正是67%的美國人擁有自己的住宅和房產占居民總資產60%以上的主要原因。而我國財政多年來可支配的財力占GDP的比重不斷下降, 財力不足加之政策工具匱乏,很難出臺與信貸政策相匹配的稅收政策。在沒有財政政策的支持,個人信用制度、抵押保險制度和抵押二級市場等基礎設施不健全的情況下,銀行住房信貸政策的傳導機制不暢,住宅信貸的規模不可能有較大幅度的增長。
      (四)結論和政策建議
  第一,現行的住房分配貨幣化政策,盡管會對未來居民消費需求和行為產生深遠影響。但在短期內轉化后的住房資金能動員出多少住宅消費需求,并不完全取決于本次提資的幅度,而主要取決于人們對未來收入的預期、持久性收入和處于不同生命周期的收入群體的消費心理和行為。這正是單位住房資金、集團消費與個人收入、消費的重要差異所在。
  受制于社會生產率水平、企業效益等因素,我國在難以大幅度提高職工工資收入的情況下,要引導廣大消費者進入住宅市場,關鍵是消除抑制居民自主性消費的不利因素。只有努力提高住房的質量,降低住房成本和價格,改善售后服務,并通過培育住宅市場讓住宅象其他商品一樣流通起來,百姓潛在的住宅需求才能轉化為有效需求。
  第二,大力發展抵押信貸業務是鼓勵居民消費,改變居民預算約束的重要工具。但積極的信貸政策要轉化為居民的有效需求,離不開分配政策、財政政策及其他政策手段積極配合,更需要以堅實的制度建設為基礎。住宅抵押貸款是一種投入資金大、償還期長的信貸業務,在個人信用制度不健全、抵押担保與保險機制不規范、資金來源渠道單一的情況下,抵押信貸規模的擴大將使金融機構在操作中承受多種風險的壓力,而這種系統風險的防范僅靠銀行單方的努力或采取嚴格資信調查等防范措施很難奏效。因此,從制度建設入手,建立統一的個人信用咨詢體制,社會化的抵押保險機制,開辟融通長期資金的渠道,是完善住宅信貸制度建設和金融基礎設施建設的當務之急。只有制定出協調一致的政策目標,建立一套具體的、可實施的運作機制,才能保障信貸政策在擴大住宅消費中發揮出應有的效力。
經濟學動態1京36~40F51商業經濟汪利娜20002000作者單位:中國社科院經濟研究所 作者:經濟學動態1京36~40F51商業經濟汪利娜20002000
2013-09-10 21:34

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