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建筑物區分所有權制度中若干基本問題之研究
建筑物區分所有權制度中若干基本問題之研究
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  建筑物區分所有權作為當代民法一項重要的不動產所有權形式,自十九世紀初葉迄至二十世紀六十年代,已為英美法系與大陸法系各國民事立法所普遍確立〔1〕, 并由此成為各國和地區法制上的一項重要制度。然而,盡管我國目前在事實上已經形成且大量存在多個甚至上百個所有人共同擁有一棟建筑物的多種所有制形式和制度,但迄今為止,我國理論界對此問題仍缺乏深入、細致的研究,更談不上理論體系和有關立法的建立和完善。有鑒于此,本文試圖對該領域中若干基本問題作一研究,以期有益于我國建筑物區分所有權制度的建立和完善。
      一、建筑物區分所有權名稱之比較與選擇
  關于“建筑物區分所有權”一詞的表述,各國立法例上不盡相同。日本稱之為“建筑物區分所有權”,德國和奧地利稱之為“住宅所有權(Wohnungseigentum)”,法國稱之為“住宅分層所有權”(la prop-riefe par etages au par apartements)”, 瑞士稱之為“樓層所有權(Stockwerkseigentum)”,美國一般稱之為“公寓所有權(ownership of apartment house)”,英國、 新西蘭稱之為“住宅所有權(ownership of dwelling—house)”。這些表述盡管名稱有異,但實質內容相同,都是以建筑物的某個特定部分所享有的所有權的抽象概括。然而從比較法和語義上看,筆者認為在上述名稱中,日本立法采用的“建筑物區分所有權”最為科學。其理由如下:(一)“住宅所有權”中的“住宅”,辭書上解釋為“住家的房屋”。〔2 〕據此解釋“住宅所有權”是指對“住家房屋的所有權”。這樣,無論是一座供住家用的無樓層的平房,抑或一棟供住家用的高樓大廈,均可視為“住家房屋”,兩者并無實質區別。然而,前者是單一權利主體對整個平房所享有的所有權,并不發生建筑物區分所有權問題;后者是多個不同的所有人分別對整棟高樓大廈的特定部分所享有的所有權,從而發生了區分所有權問題。可見“住宅所有權”外延太寬,以至于把所有對住家房屋的所有權包括起來。(二)“住宅分層所有權”和“樓層所有權”從語義上均可理解為“對住家的房屋的某一樓層的所有權”,這種所有權不過是建筑物區分所有權之一種,即對橫向分割的區分所有建筑的所有權。但建筑物區分所有權除了這種類型外,還有對縱向分割和縱橫結合上分割的區分所有建筑的所有權,即連棟住宅(分間)所有權和(分套)住宅所有權,用其來表述建筑物區分所有權,同樣不能涵蓋所有的建筑物區分所有權,也不準確。(三)“單元住宅所有權”僅指分套住宅所有權,用其來表述建筑物區分所有權,同樣不能涵蓋所有的建筑物區分所有權。(四)“公寓所有權”中的“公寓”為外來語,它是指由數個分立住宅組成,且每一住宅必需在用益上可以獨立的成為一個寓所的建筑物。〔3 〕據此解釋:那么一座一層樓的由獨立寓所所構成的公寓,其權利人可以分別對其寓所享有所有權,他們之間并不發生區分所有權問題。所以,“公寓所有權”的表述同樣不準確。(五)“建筑物區分所有權”中的“區分”,日語為“クフヅ”或“クオヶ”,〔 4〕相當于漢語的“分類”、“劃分”的意思。據此解釋,“建筑物區分所有權”是指對建筑物的與其他部分區分開來的某一特定部分所享有的所有權,它既包括分層住宅所有權,又包括連棟住宅所有權,還包括分套住宅所有權,它適用于一切類型的區分所有建筑物的權利狀態。因此,它能夠比較恰當地概括這種所有權形式,且不致產生歧義〔 5〕,不失為最佳的表述語。 我國理論與實務應采此表達術語。
      二、建筑物區分所有權界定之分析與衡量
  關于建筑物區分所有權的界定,各國理論與實務上主要有以下幾種學說:
  (一)一元論說,又稱一元主義或一元論說。它又可分為“專有權說”和“共有權說”。
  1.專有權說。此說最早為法國學者在解釋法國民法典第664 條時提出。〔6 〕認為:建筑物區分所有權是指區分所有人對建筑物的專有部分所享有的所有權(專有權),并得到我國臺灣學者史尚寬先生〔7 〕和日本著名學者我妻榮先生〔8〕等支持。在法制上, 專有權說為立法所肯定,首先始于1804年《法國民法典》第664 條所謂“建筑物之各樓層屬于不同所有人”的規定。《日本建筑物區分所有權法》也采取了專有權說,該法第2條第1項規定:“本法上的‘區分所有權’,是指依照前條的規定,以建筑物的部分為標的所有權而言(此應除去第4條第2項中所規定的共有部分)。”
  2.共有權說。此說最早為法國學者普魯東( Proud'hon)與拉貝(labbé)在解釋民法典第644條規定時, 針對上述法國學者之專有權說而提出的。該說以集團性、共同性為立論精神,將區分所有建筑物整體視為全體區分所有權人之共有,認為,建筑物區分所有權是指區分所有人對建筑物的持份共有權。《瑞士民法典》采取共有權說,該法典第712條之 1第(1)項規定:“樓層所有權,即建筑物或樓房的共同所有權的應有份。”
  (二)二元論說。此說最早為法國學者在針對上述一元論說予以理論和實際的兩方面批判后所提出的。并為我國臺灣學者鄭玉波先生、黃越欽先生〔9〕及大陸學者陳蘇先生〔10〕所贊同。
  該說認為,建筑物區分所有權是指區分所有人對建筑物的專有部分和共有部分所享有的專有權和共有權的結合。《臺灣民法典》采取了二元論說,該法典第 799條規定:“數人區分一建筑物,而各有其一部者,該建筑物及其附屬物之共同部分,推定為各所有人之共有,其修繕費及其他負担,由各所有人,按其所有部分之價值分担之。”
  (三)三元論說。該說認為,建筑物區分所有權是指區分所有人對建筑物的專有部分和共有部分所享有的專有權和共有權,以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。此說為德國著名法學家貝爾曼先生所倡導,又稱“最廣義區分所有權說”。他主張,將被區分的各空間所有權視為“特別所有權(Sondereigentum)”,外周問題為“共有權(Miteigentum)”, 再加以各區分所有者間之“社員權(Mitgliedschaftsrecht)”概念,而形成將物權法(sachenr-echtlich)及人法性( personrechtlich)二要素合為一體之“共同的空間所有權(Gemeines Raumeigentum)”之法律關系。〔11 〕上述三元論說得到日本著名學者丸山英氣教授、我國臺灣學者戴東雄先生〔12〕以及我國大陸學者段啟武先生〔13〕和陳華彬先生〔14〕的積極支持。《德國住宅所有權法》采取了三元論說,該法上的所有權概念系由專有所有權、持分共有權和共同所有人的成員權三部分所組成。〔15〕
  比較以上各種學說和模式,筆者認為:(1 )一元論中的“專有權說”或“共有權說”把建筑物區分所有權界定為對建筑物專有部分或共有部分所享有的專有權或共有權,不能反映建筑物區分所有權的全貌,也不利于建筑物區分所有權的圓滿實現和正確使用,因為如果區分所有人只享有專有權而不享有共有權和成員權,那么他就無權使用建筑物的共用部分,無權參與有關建筑物的管理、維護、修繕等共同事務,區分所有人的專有權也就無法行使和實現。如果區分所有人只享有共有權而不享有專有權和成員權,則區分所有人的共有權和成員權會失去存在的前提和基礎。因為專有權決定了共有權和成員權,取得專有權,便取得共有權和成員權;處分專有權,便處分了共有權和成員權。(2 )二元論說把建筑物區分所有權界定為專有權和共有權的結合,較之單純的“專有權說”或“共有權說”是一大進步,它基本上反映了建筑物區分所有權的本質特征。但仍有玉瑕,因為在區分所有的法律關系之中,區分所有人基于對建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的作為管理團體成員的成員權,具有人法(管理制度)的要素存在。〔16〕并非專有權和共有權所能概括的。(3 )三元論說把建筑物區分所有權界定為專有權、共有權和成員權的結合,避免了“一元論說”的缺陷,從內涵上反映了建筑物區分所有權的本質特征,從外延上涵蓋了建筑物區分所有權的一切形式,故較之前兩種學說,更為科學。其理由如下:
  A.建筑物區分所有權解釋為由專有權、共有部分持分權及成員權所構成(即“三元論”)可以克服上述兩種學說之不足。
  B.三元論說反映了建筑物區分所有權所固有的本質屬性,表明了建筑物區分所有權系一類特殊的不動產所有權形式及該類不動產所有權形式所具有的若干特殊性。
  C.三元論說涵蓋了因區分所有建筑物所產生的一切法律關系,較之上述兩種學說僅能涵蓋某一方面或某二方面的法律關系更為妥洽。
  D.三元論說有助于調整區分所有者個人和團體之間的矛盾。考察近現代以來各國關于建筑物區分所有權的立法史,可以看到,各國立法的發展變化始終是圍繞如何有效地調節區分所有者個人和團體之利益矛盾而展開的。在立法之初,各國大都強調對區分所有者個人的專有部分所有權的保護,強調區分所有者個人在區分所有建筑物共同體關系中的地位和權利,由此乃發生了區分所有人權利的膨脹及對區分的所有權人全體共同利益之損害。為維持建筑物區分所有權人共同體關系之存在,各國立法于是開始修正既有以區分所有者個人權利為立法基礎之舊有立法,轉向對過分強調區分所有者個人權利的制約及對于團體利益之重視。這就是廣泛承認各區分所有者作為管理團體之成員權,加強區分所有權人集會功能,并借管理團體力量妥訂管理規約,以管理區分所有權人間的共同利益事項。可見,三元論說承認成員為區分所有權之構成要素之一,對調節區分所有者個人和團體之矛盾及利益關系,具有極大裨益。
  綜上所述,筆者認為,應采三元論學說對建筑物區分所有權作以下界定:
  建筑物區分所有權,是指多個所有人,甚至上百個所有人,共同擁有一棟高層建筑物時,各個所有人對其在構造上和使用上具有獨立性的建筑物部分(專有部分)所享有的所有權和對供全體或部分所有人共同使用的建筑部分(共有部分)所享有的共有權以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。簡言之,它是指建筑物區分所有人的專有權、共有權和成員權的結合。
      三、建筑物區分所有權的性質、特征及種類之分析
    (一)建筑物區分所有權之性質和特征
  關于建筑物區分所有權的法律性質,各國學者大多認為系一種物權——不動產所有權。例如德國學者Heinz Paulick先生指出,建筑物區分所有權為一種真正所有權,其一方面強調自己專用之特別所有權,另一方面與他人之特別所有權關系形成一共有權。〔17〕臺灣學者黃越欽先生指出,建筑物區分所有權為一種對住宅予以管領支配之權,其權利標的包括私有部分(專有部分)與共用部分。〔18〕臺灣學者戴東雄先生則更明確指出:“區分所有權為一獨立不動產所有權概念。但其較一般不動產受較多限制,因為區分所有權之對象系以一棟建筑物為前提”。〔19〕另一臺灣學者王澤鑒先生對此雖未明確表明其見解,但其在所著《民法物權》(通則)一書中把建筑物區分所有權置于第三章“所有權”名稱下研究。〔20〕顯然,王先生在事實上亦認建筑物區分所有權為一種不動產所有權。筆者認為,將建筑物區分所有權之性質界定為不動產所有權可資贊同。但是,此種不動產所有權系一種特殊的復合性的不動產所有權,其具有區別于一般不動產所有權的特征。因此,筆者主張,應將建筑物區分所有權之性質解為一種包括專有所有權、共用部分持分權及構成員權(成員權)的三位一體的復合性物權。并且,應該指出的是,不僅專有所有權、共用部分持分權,而且該成員權自身亦具有物權性效力。故建筑物區分所有權作為一項獨立的復合性物權,與一般不動產所有權相比,具有如下特征:
  1.權利客體的多樣性。即建筑物區分所有權內部系由專有所有權、共有部分持分權及構成員權所構成。在一般不動產所有權,其構成則是單一的。它不僅系指權利主體對不動產享有占有、使用、收益及處分的權利。
  2.專有所有權之主導性。在建筑物區分所有權所包含的三項內容中,專有所有權具有主導性。此表現在:(1 )區分所有權人取得專有所有權即意味著取得了共用部分持分權(共有所有權)及構成員權。反之,區分所有權人喪失了共用部分持分權與構成員權;(2)一般而言,區分所有權人專有所有權之大小,將決定其共用部分持分權及成員權(如表決權)的大小。( 3)在區分所有權成立登記上,只登記專有所有權,而共用部分持分權及成員權則不單獨登記。
  3.建筑物區分所有權的一體性。此表現在:(1 )構成建筑物區分所有權的三項要素即專有所有權、共用部分持分權及成員權必須結為一體,不可分離。在轉讓、處分、抵押其他權利時,均應將此三者視為一體為之。不得保留其一或其二而轉讓、抵押其他權利。他人在受讓區分所有權時,亦即必須同時取得專有所有權、共用部分持分權及成員權三種權利。(2)在同一棟建筑上,不能既設定區分所有權, 又設定一般所有權或一般共有權。要設定區分所有權,必須將整棟建筑物都區分為專有部分和共用部分,并設定相應的專有權和共用部分持分權,否則在權利歸屬和利益分配上將會發生混亂。〔21〕
  4.登記公示性。建筑物區分所有權作為不動產所有權之一種,須履行不動產物權之登記,期以表征權利之得失變更。惟區分所有權之性質較一般不動產所有權復雜,故其依賴登記之公示性尤較一般不動產所有權更受重視。〔22〕同時,一棟建筑物上究竟設立了一般所有權,還是區分所有權,于物質形態上無法判斷的。從此意義上而言,建筑物區分所有權之設定與轉移,亦必須經過登記。
  5.權利主體身份之多重性。在建筑物區分所有權,由于其由專有所有權、共用部分持分權及成員權所構成,因而區分所有權人的身份,亦具有多重性。即專有所有權人、共有所有權人及成員權人。而在一般不動產所有權,其權利主體之身份只能是單一的,要么作為所有權人,要么作為共有權人,而不得同時具有所有權人和共有權人的雙重身份。
  6.權利內容具有復雜性。傳統的不動產所有權內容,即主體間的權利義務關系比較單一。建筑物區分所有權的內容,即主體間的權利義務關系異常復雜,主要表現為三方面的權利義務關系:一為權利主體作為專有權人的權利義務關系;二為權利主體作為共有權人的權利義務關系;三為權利主體作為管理團體成員的權利義務關系。這三方面的權利義務關系經常相互交織,更加使其復雜化。
  7.權利具有空間性。傳統的不動產所有權以地表為中心,及于土地垂直之上下,因而調整不動產物權關系的法律,稱之為“地盤法(Bod-enrecht)”,〔 23〕毫無空間概念可言。建筑物區分所有權則不然,其專有權并非對某一有體標的物加以管領支配,而是對由建筑材料所組成之“空間”,不論其為供居住或營業用之空間加以支配管領,此乃人類有法律以來前所未聞之觀念,今已大致公認。〔24〕
    (二)建筑物區分所有權之種類
  關于建筑物區分所有權之種類,依各國實務和立法,計有以下三種:
  1.縱割式建筑物區分所有權。它是指在縱割式區分所有建筑物上所成立的區分所有權。縱割式區分所有建筑物是指將一般連棟式和雙并式等分間所有的建筑物縱切為數戶的建筑物。這種形態之區分所有建筑物,各區分所有人之間的共用部分極為單純,除共同壁、梁、柱外,屋頂、樓梯、外廊都是分開的,外圍壁、梁、柱外,屋頂、樓梯、走廊都是分開的,外圍壁、基地等均以境界壁為界,分屬于各專有部分。因此,縱割式區分所有建筑物與一般獨門獨院的單獨所有的建筑物,幾乎沒有什么區別,其縱割式區分所有權與一般單獨所有權亦無多大的區別,其區分所有權特有的問題比較少,所以這種類型的區分所有權不是研究建筑物區分所有權的重點。
  2.橫割式建筑物區分所有權。它是指在橫割式區分所有建筑物上所成立的區分所有權。橫割式區分所有建筑物是指上下橫切分層所有的建筑物。例如將一棟四層樓的建筑物,上下橫切為四層,分別為甲、乙、丙、丁四人所有。這種形態的區分所有建筑物,其區分所有人間的共有部分,除共同壁、梁、柱外,尚有共同的屋頂、樓梯、走廊、外圍壁、基地等,其橫割式建筑物區分所有權完全不同于一般的所有權,是研究建筑物區分所有權的重點之一。
  3.混合式建筑物區分所有權。它是指在縱橫分割式區分所有建筑物上所成立的區分所有權。縱橫分割區分所有建筑物是指上下橫切,左右縱割分套(單元)所有的建筑物。例如將一棟四層樓的建筑物上下切為四層后,再于以左右縱割為一套套的套房,我國稱為單元。這是區分所有建筑物最常見的形態,即現代公寓大廈之區分形態。〔25〕這種形式的區分所有建筑物的共同部分與橫割式區分所有建筑物相同,在其上成立的混合建筑區分所有權的重點之一。
  劃分建筑物區分所有權的種類具有以下重要的理論和實際意義:
  1.它能夠反映建筑物區分所有權的實質。在縱橫分割式區分所有權中,區分所有人之間的共有關系極為單純,而橫割式和縱橫分割式區分所有權中區分所有人之間的共有關系十分復雜。因而,它能夠反映建筑物區分所有權實質上指橫割式和縱橫分割式建筑物區分所有建筑物區分所有權。縱割建筑物區分所有權,除共同壁、梁、柱外,與一般所有權無異。因此,有的學者把其排除在建筑物區分所有權以外。〔26〕
  2.它對處理共有部分和共同關系具有實際意義。在縱割式建筑物區分所有權下,共有部分按一定標準劃分中以分屬于各個所有人,他們之間并無密切的共同關系,不發生管理團體的成員權問題。而在橫割式和縱橫分割式建筑物區分所有權下,基于維持區分所有權的需要,對建筑物的共有部分不得分割,各個區分所有人對共有部分享有持分共有權;并且基于對建筑物的管理、維護和修繕,他們之間發生管理團體的成員權問題。
  3.對立法和法律適用之意義。由于建筑物區分所有權具有縱割式、橫割式及混合式區分所有權三種類型,而后兩者是建筑物區分所有權之核心和重點。因而它直接影響到區分所有權的立法與法律適用。縱觀各國現行立法,有的對三種類型的區分所有權進行統一立法,如法國現行《住宅分層所有權法》和日本現行《建筑物區分所有權法》;有的僅對橫割型和混合型區分所有權進行立法,如現行《德國住宅所有權法》。但是,從現代各國有關建筑物區分所有權立法的最新發展趨勢來看,橫割式和混合式區分所有權仍將是立法和法律適用之重點,也是我國立法、司法和學說理論的重點所在。
  注釋:
  〔1〕據不完全統計,建筑物區分所有權已被法國、德國、日本、意大利、奧地利、美國、英國、瑞士、新加坡、加拿大、澳大利亞等國以及我國臺灣、香港地區的民事立法所確立。
  〔2〕《辭海·語文分冊(上)》,上海辭書出版社1977年版, 第1060頁。
  〔3〕黃茂榮:《有關公寓法律問題之研究》, 《民法物權論文選輯(上)》,五南圖書出版公司(臺),1984年版,第451頁。
  〔4〕沈宇澄主編:《常用日漢辭典》, 上海外語教育出版社1991年版,第163、167頁。
  〔5〕〔10〕〔21〕陳蘇:《論建筑物區分所有權》, 《法學研究》1990年第5期,第43頁。
  〔6〕小沼進一:《建筑物區分所有之法理》法律文化社,1992 年版,第261頁。
  〔7〕史尚寬:《物權法論》,榮泰印書館股份有限公司(臺),1979年版,第109頁。
  〔8〕我妻榮:《物權(民法講義Ⅱ)》,舊版19刷第362~363 頁。昭和38年,有泉亨補訂新版,第524,526(昭和58年)頁。
  〔9〕〔19〕〔24〕黃越欽:《住宅分層所有權之比較法研究》,《民法物權論文選輯(上)》,五南圖書出版公司(臺),1984年版,第439頁,第437頁,第440頁。
  〔11〕〔23〕〔25〕〔26〕劉德寬:《民法諸問題與新展望》,中亨有限公司(臺),1979年版,第27頁,第26~27頁,第40頁,第25頁。
  〔12〕〔18〕〔22〕戴東雄:《論建筑物區分所有權理論基礎》,《法學論叢》(臺)第114期,第28頁。
  〔13〕段啟武:《建筑物區分所有權之研究》,裁于梁慧星主編《民商法論叢(94年第1號)》法律出版社,1994年版,第303頁。
  〔14〕陳華彬:《現代建筑物區分所有權制度研究》,法律出版社,1995年版,第81頁。
  〔15〕貝爾曼:《德國住宅所有權法》,《法學論叢》(臺)第13卷,第1期第166頁。
  〔16〕(日)丸山英氣:《區分所有法》,大成出版社1988年版,第36頁。
  〔17〕Heinz paulick, Zur Dogmatik des Wohnungseientums nach dem Wohnungseigentumsgesetz Vom 15. Marz 1951 Heft, S. 420ff.
  〔20〕王澤鑒:《民法物權》(第1冊),三民書局(臺)1992年9月版,第192頁。
  
  
  
華僑大學學報:哲社版泉州13~18D412民商法學陳亞平19981998本文就各國理論和實務上關于建筑物區分所有權制度上的若干基本問題予以比較法上的分析、衡量和研究,進而指明我國建筑物區分所有權制度的理論與實務應做出的基本選擇。建筑物區分所有權/若干/基本問題陳亞平,華僑大學法律系講師 作者:華僑大學學報:哲社版泉州13~18D412民商法學陳亞平19981998本文就各國理論和實務上關于建筑物區分所有權制度上的若干基本問題予以比較法上的分析、衡量和研究,進而指明我國建筑物區分所有權制度的理論與實務應做出的基本選擇。建筑物區分所有權/若干/基本問題
2013-09-10 21:35

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