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關于建立住房供應新體系的思考
關于建立住房供應新體系的思考
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  中圖分類號:F293.31 文獻標識碼:A 文章編號:1008-6749(2002)03-0018-03
  《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(國發[1998]23號)文件提出對不同收入家庭實行不同的住房供應體系,即“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房;中低收入家庭購買經濟適用住房;其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”。這是國家根據目前我國絕大多數城市房價收入比相對較高的現狀而提出的政策性措施,因此,各地如何研究本地區居民的住房需求結構和需求特點,合理安排不同層次的住房供應比例,明確不同供應體系的政策,便成為房改中一個急需解決而又極其重要的現實課題。
   一、適度發展商品房建設
  市場價的商品房建設,經過多年的發展,已經形成了相對完善的管理制度和運作模式。開發項目的類型和規模以及市場價格等,主要是依靠市場調節,由房地產開發企業根據市場需求和市場規則去確定,而政府管理的重點是制定市場規則,建立市場秩序,規范市場行為。
  但是,我們也必須清醒地看到目前商品房建設中應注意的一些問題,主要表現在以下幾個方面。首先,要做好市場調查,做到適銷對路。經過1992年的“泡沫”發展,我國住宅市場曾出現過大量的商品房空置現象,其根本原因是產銷不對路。隨著近幾年住房投資結構的調整,整個房地產界,從政府主管部門到具體開發企業對房地產市場的均衡發展都有一個較為清楚的認識,使房地產市場的結構失衡問題得到了較好的解決。其次,住房價格要適應消費者的經濟承受能力。住房價格是一個比較復雜、需周密調查、慎重處之的問題。因為不同地區、同一地區的不同城市、同一城市的不同地段,價格相差都很懸殊。但就總體而言,住房的價格應定于消費者通過自我努力或住房金融的支持能夠買的起;開發商有一定的利潤,有投資的積極性;政府給予一定的政策優惠,又不背上超過財政能力的包袱。當前最重要的是堅決貫徹國家的有關政策,清理不合理收費,把房價控制在一個合理的水平上。第三,要有住房質量保障。住房質量從廣義上來講,包括住宅的工程質量、功能質量、環境質量和售后的服務質量等。市場經濟要遵循價值規律,住房是價值含量很高的商品,其價值在很大程度上體現在質量上。隨著住房商品化、社會化程度的提高,消費者會越來越注重住房質量,他們將比較住房的價格與其價值是否相當,判斷是不是房有其用、價有所值。如果出現高價低值的不對稱情況,消費者是不會接受的。因此,要狠抓住房質量,規范銷售行為,以解除購房者的后顧之憂。第四,要有良好的物業管理服務水平。新建住宅,要全面推行住宅小區管理和售后物業管理,推行《前期物業管理服務協議》,在房屋銷售時明確物業管理單位和購房者各自的權利、義務,把雙方的關系轉化為合同關系,以減少物業管理糾紛,努力提高各項服務水平。
  總之,商品住宅總量和結構的均衡是商品住宅持續、快速和健康發展的重要條件,而僅僅靠市場調節則較為低效。因此,政府應根據本地區高收入家庭收入線的劃分和所占比例,對商品住宅總量和結構的均衡從宏觀上予以調控,以防止市場調節的失效或彌補市場調節的低效。
   二、加快經濟適用住房建設
  國務院國發[1998]23號文件提出對不同收入對象,確定不同的住房供應方式,對占家庭總數約80%的中低收入家庭,供應經濟適用住房。可見,建立以經濟適用住房為主的住房供應體系是適應社會主義市場經濟和我國國情,加快住房建設,促使住宅業成為新的經濟增長點,不斷滿足中低收入家庭日益增長的住房需求的客觀要求。
  停止住房實物分配,實行新的房改政策,必然對建立住房供應新體系,加快經濟適用住房建設提出了新的要求。一方面,中低收入家庭是目前城鎮家庭的主體,發展經濟適用住房可以滿足他們的需求,是實現人民生活水平達到小康的重要條件。另一方面,發展經濟適用住房又可以增加有效需求,帶動經濟增長,不會形成房地產熱,符合經濟發展總的需求。因此,要努力提高住房投資中用于經濟適用住房的開發建設和供應。
  但是,在經濟適用住房的開發建設過程中,各地的具體政策,特別是銷售價格、面積標準和銷售對象的認定等方面還有待完善。為此,在規范和完善經濟適用住房建設中要把握以下幾點:一是打破行業壟斷,在設計、施工、材料設備采購等方面,引入競爭機制,通過招投標方式來確定經濟適用住房開發建設單位,提高開發建設質量和效率;二是經濟適用住房的優惠政策是中低收入者解決住房的保障,其受惠對象只能限制在中低收入家庭,而不能“多多益善”,更不能多次、多處購買經濟適用房投放市場牟利;三是經濟適用住房的價格必須適應中低收入階層的承受能力,其價格構成政府也必須進行管理,堅決清理不合理收費,盡可能降低售價;四是搞好經濟適用住房的銷售服務、物業管理和維護維修,盡可能降低售價;四是搞好經濟適用住房的銷售服務、物業管理和維護維修,為住房提供良好的居住環境。另外,經濟適用住房建設方式應實行統一規劃、綜合開發、配套建設,從而實現社會化供應;同時,要允許有條件的單位在自用土地上,在符合城市總體規劃的前提下,采取集資建房、合作建房等方式進行經濟適用住房建設,解決本單位職工的住房問題。只有這樣,經濟適用住房才能進入良性循環,得到較快發展。
  經濟適用住房雖然政府對其有一定的政策優惠,但仍是商品房的一種形式,應按市場經濟的規律進行運作。因此,我們在建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系中,堅持統一政策與因地制宜相結合,實事求是地選擇適合本地實際的改善干部、職工住房條件,科學確定政策力度,使經濟適用住房價格與市場價的商品房合理銜接,有計劃、有步驟實現真正意義上的機制轉換,走住房商品化社會化的道路。
   三、推進廉租住房建設
  廉租住房建設是城鎮住房供應體系的一個重要組成部分,應引起各級政府的重視。國務院國發[1998]23號文件發布之后,在廉租住房建設方面,各地已經做了一些探索,有些地方已經取得了一定的成效。但就總體而言,廉租住房發展緩慢,絕大多數地方還沒有真正啟動,遠遠不能適應建立新的住房供應體系的要求,使得最低收入家庭無法改善居住條件。那么,在加快建立多層次的住房供應體系中,怎樣向城鎮最低收入家庭提供廉租住房,使其居得其所。筆者認為,應著重從以下幾方面著手。
  首先,要樹立廉租住房供應體制是政府的一項愛民工程的觀念。建立廉租住房供應體制,不僅是城鎮住房供應體系的基本內容之一,而且是由政府提供給城鎮最低收入家庭的一種具有社會保障性質的住房供應體制,是政府行為。體現了人民政府對城鎮最低收入家庭住房困難的關心和厚愛,是贏得民心,穩定社會,樹立黨和政府形象的愛民工程。因此,我們各級政府和領導應從改革和發展的大局出發,以高度的政治責任感和對社會對人民高度負責的精神積極持扶、統籌解決城鎮最低收入家庭的住房問題。
  其次,要合理確認廉租住房的使用對象。廉租住房是政府為無力通過市場行為購買或租賃住房的貧困居民戶提供的社會保障住房,政府在土地使用、稅費收取、租金標準等方面給予承租者大量的政策優惠。因此,承租廉租住房的對象必須是具有當地常住戶口的最低收入職工家庭。鑒于確認城鎮最低收入家庭受到現行經濟體制、工資、稅收、統計等多方面影響,面臨很大困難的實際情況,目前可考慮以下三種家庭為廉租住房使用對象。一是經民政部門確認的社會救濟戶。如家庭完全沒有經濟來源或雖有極少量經濟來源,但收入遠不敷出,靠救濟金扶持維持生活的;二是人均收入在當地最低收入線或最低生活保障線以下的特困戶。如部分下崗、待業職工,或雖未下崗待業,但由于單位長期虧損,工資不能正常發放或因贍養人口多等原因成為城市中的人均最低收入者;三是經勞動部門確認的特困戶。如因自然災害或因某種特殊原因,造成家庭經濟的特別困難,既不屬于上面兩種情況又確定是城市中的最低收入家庭。
  第三,要提供實惠的廉租住房房源。廉租住房以安全適用,以解決最低收入家庭住房困難為前提,檔次、標準都應比經濟適用住房略低。但要結構穩固,設施完好,使用功能基本配套,能使住戶分得開、住得下,適應家庭生活的基本需要。其房源主要是從現住房中解決。一是確認一批,即從城鎮最低收入家庭已經租住的現住房中選擇符合廉租住房標準的公有住房,經評估確認為廉租住房,產權不變;二是調劑一批,即由政府的房地產主管部門從騰空的舊公有住房或空置的經濟房(安居房)中選擇部分面積較小、標準較低的住房為廉租住房;三是經確認、調劑后仍不能滿足需求時,還須有計劃地新建一批廉租住房作為補充房源。
  另外,廉租住房租金標準要實行政府定價。租金應低于當地現行房改租金水平,對確實無力交納的特困戶,還應由當地政府主管部門酌情減收或免收,以確保城鎮最低收入家庭及特困戶租得起、住得上,使廉租住房制度建設落到實處。
  綜上所述,在實行住房貨幣化分配之后,我國要按照城鎮居民收入水平的差異及對住房的不同需求建立三種城鎮住房供應體制,即對高收入家庭住房按照商品經濟的運行規律,完全由市場來調節供求,實行完全的商品化市場化;對中低收入家庭住房則由政府干預引導的住房市場來調節供求,實行有一定局限的商品化市場化;對最低收入家庭住房則由政府來提供,用行政手段調節供求。這三種供應體制相輔相成,組成一套完整的住房供應體系,以實現居者有其屋和住房商品化社會化的目的。
  收稿日期:2001-09-06
麗水師范專科學校學報18~19,26F107城市經濟、區域經濟章國富20022002章國富(1956- ),男,浙江麗水人,經濟師。麗水市住房資金管理中心,浙江麗水,323000 作者:麗水師范專科學校學報18~19,26F107城市經濟、區域經濟章國富20022002
2013-09-10 21:42

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