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南華早報:房地產這次真的不同
南華早報:房地產這次真的不同
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  香港《南華早報》刊文稱,大陸開始逐漸放寬生二胎政策,但等這撥人成為消費主力軍,至少將是三十年后的事情。在此之前,大陸房地產不再有遍地的財富故事。

  房地產,幾乎是過去十多年中國大陸最能保值升值的投資品了。人的記憶是有粘性的,在一件事上嘗到了甜頭,往往就認為自己會繼續在這件事上走運。可是歷史重現的機率會有多大?

  國家統計局數據顯示,7月份,中國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比下降的城市數量均比6月份均有所增加,達到64個和65個,幅度超過市場預期。

  “曾經喊跌多少年,結果漲起來飛快。這次和以前是真的不同嗎?”有朋友這樣問。

  這次是真的不同。

  今年五一回老家參加婚禮,席間見到了多年未見的同學們,有醫生、律師、外企職員、公務員……。飯桌話題之一便是房地產:房價會漲還是會跌?

  大陸的房地產市場似乎到了一個拐點。 《不動產登記暫行條例》呼之欲出,房產稅的征收也漸行漸近。反腐行動震懾了貪官窮奢極欲的對更多房產的追求,而“鬼城”的增多、小城市“棄房斷供”的人群涌現,似乎預示著這曾經沸騰喧囂的市場終將黯淡寂寥下來。

  我的同學幾乎毫無例外的認為家鄉的房價會​​跌,盡管他們都擁有房產。 600多萬人口在這座毗鄰上海的二線城市生活,曾經以魚米之鄉為榮,如今卻深受工業污染之害。這些年經濟數字盡管還行,實質卻沒什么起色,經年累月的掙扎在工業轉型的困局中,遲遲未找到可持續發展的增長點。拉動GDP唯有靠投資。和全國許多城市一​​​​樣,房地產的發展得到了重點鼓勵。于是乎,小橋流水人家難覓蹤影,城市成了一個大工地,到處都在拆拆建建。一邊是拔地而起的新樓宇,一邊是高企的空置率。

  開發商的兩張牌,一是環境好,在太湖邊上。但是太湖早已飽受污染之害,前些年大規模爆發的藍藻問題已使其舉世聞名。二是城鎮化,寄希望于大量人口從農村、小城鎮涌入。

  可是能有多少人來呢?開印刷廠的同學感慨的說,招工太難了,招不到人啊。經濟不好,工資上不去,制造業的工作又辛苦,有多少人愿意來?而且城市在社保體系、配套設施等方面真的做好開門接納的準備了嗎?恐怕很長一段時間內都遠遠達不到要求​​。

  這樣的故事,在中國各地比比皆是。所以,有些城市放開購房限制之后的量價齊升,如果真有的話,恐怕在多數地方都將是曇花一現吧。是消費者心理因素驅動也好,是開發商制造假象的促銷手段也好,勢必難以持續。三、四線城市的房地產泡沫,終將破裂。

  而在北、上、廣、深等城市,只要這些城市還對人才具有相當的吸引力,需求將長期存在,我認為不會有暴跌的可能。但是房產升值的幅度還得看中國經濟的增長潛力。房價在經歷了十年的暴漲之后,早已把GDP 甩在后頭,在而今經濟趨穩的節奏下,升值空間無疑已經不大。

  當然,中央和地方政府為增溫樓市還有好幾張牌可打,比如說降低房貸利率,降低首付比例,放松落戶政策,對購房者給予地方財政補貼,等等。但是外部刺激終究難敵內部需求的變化。

  從人口結構的角度看,隨著60年代嬰兒潮出生的人口逐漸老去,買房需求正在減少,賣房養老的意向正在上升,房價漲幅必將縮小。就像我們看到的那樣,這十幾年里出生的孩子,很多人呱呱落地就擁有繼承幾套房的可能性:父母的房,祖父母的房和外祖父母的房。等到他們長大了,面臨的問題也許就變成了賣哪套房、怎樣降低房屋持有成本、如何有效避稅了。雖然現在大陸開始逐漸放寬生二胎政策,但是等這撥人長大、成為消費的主力軍,也至少將是三十年后的事情了。在此之前,大陸房地產將不再有遍地的財富故事。

  作者是CFA特許金融分析師,《南華早報》前資深記者。

 

2015-02-05 09:21

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