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中國樓市不會“抄底”只會“抄家伙”
中國樓市不會“抄底”只會“抄家伙”
熊傳東     阅读简体中文版

    被稱為史上最嚴的“國五條”自2010年9月29日出臺以來,及今年初“國八條”的實施,限購、限貸、房產稅、保障性住房、監督問責等“多項利器”在樓市調控中發揮了積極作用。一年來,在這些調控政策影響下,樓市成交急劇萎縮,房價過快上漲勢頭得到遏制,尤其是一線城市房價已連續兩月止漲,雖然二、三線城市房價仍呈現漲勢,但漲幅不斷收窄。然而,房價拐點時而漸近時而漸遠……(見2011年10月3日新華網)
從“國五條”到“國八條”,中國樓市逐漸實現由裂變到釀變到的“嬗變”,效果不很明顯;縱觀中國樓市近幾年來,特別是近一年來的發展與嬗變歷程,目前不會出現“抄底”跡象,倒有一副“抄家伙”和“海底撈”之架勢;百姓呼吁:“國五條”“國八條”拿什么拯救樓市?拿什么撫慰“蝸居”“群居”群體的心靈?
從房價問題根源來看,我國住房保障嚴重缺位是其根本問題;某些樓市打折促銷實為“明降暗升”是其本質問題;有的城市房價下降隨輿論導向達成統一性,實則分裂性樓市是其核心問題;有的地方視土地和房地產稅收為財政命脈是其關鍵問題;房價“泡沫”過大與百姓收支增幅不成正比是其焦點問題。
可笑的是,居然有個別專家分析稱,房地產商目前“假摔”很難過關。筆者看未必,“上有政策、下有對策”。反之亦然,一旦時期成熟,高企位的樓市還將吹響新一輪的“漲價集結號”。這是一種可怕的危險信號,理當警惕。
第一,供求失衡房價冷熱不均。按“國五條”規定,房價過高、上漲過快、供應緊張的城市,要在一定時間內限定居民家庭購房套數,其后20個城市限購。2011年初,“國八條”要求在一定時期內,嚴格制定和執行住房限購措施,其后43個城市限購……一年來,在“限購令”影響下,需求銳減,限購城市與非限購城市房價呈現冷熱不均的態勢。有專家預測,一、二、三線城市新建商品住宅環比價格均有可能下降的“指數”不會很明顯。這對于目前供需緊張的房地產市場而言,還是“皇帝的女兒不愁嫁”,談何對高房價的調控?即使不限夠,還有什么人會囤積炒作房產? 
第二,限購令房地產按兵不動。對房地產商而言,“國五條”“國八條”公布歸公布,調控歸調控,只見穩,未見降,有的還有小幅漲。即便“兵臨城下”,大多一線城市依然“按兵不動”。對于玩轉了“數字游戲”的中國房地產商們,對于這些“小兒科”自然也不屑一顧。有道是,有錢能使鬼推磨。而現如今即使有錢的鬼都不知道房價是真跌還是假摔?當今中國樓市可以用這樣一個公式來形容,即房價=偽跌+假摔≠國樓政。有人戲言,這房價真跌還是假摔鬼知道。再說,房價真跌還是假摔咋衡量?無法確定。主次顛倒,“當局者”始終“清”,“旁觀者”反而“迷”。真可謂“洋和尚念經”,只聞其音,不懂其意。
第三,限貸拖不垮地產資金鏈。“限貸”、資金回籠不足,再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本,房地產企業的資金鏈逐漸加壓。即便在資金不斷趨緊的情況下,樓盤業績也在不斷下滑,卻依然扼不住房地產“死扛”的“惡象”。房地產將繼續以“死扛”怪象來堅守其“追求高回報和高利潤”的陣地。當然,也會有少數房地產商以降價來促成有效成交的有效途徑之一。未來一段時間內,開發商也會以推盤及打折促銷的力度來“緩和”目前這種緊張局勢。
第四,問責制未發揮應有作用。“國五條”“國八條”出臺時其中規定了最嚴厲的一條:要嚴格實施問責制,對調控政策落實不到位、工作不得力的相關負責人要進行約談直至追究責任。但令外界疑惑的是,并沒有看到因為房價高漲而被問責的官員。有業內人士坦言,欲通過問責制落實調控政策直到房價下行仍有難度。值得肯定的是,在調控政策落實過程中,問責機制還是起到了一些作用,因為一線城市的房價已基本得到了抑制。但是總體而言,問責的作用仍然有限。然而,到了落實層面,地方政府就擁有很大的自由空間。從近期一些二、三線城市在執行新一輪限購政策上的抵觸情緒和博弈態度,看到了問責制的無奈和無力。
第五,保障房法律制度不完善。國家統計數據顯示,今年1至8月,全國保障房開工率達86%。加快保障性住房建設是實現房屋回歸居住屬性的一個長期解決路徑,包括公租房在內的保障性住房數量的增加,將有利于抑制房價過快上漲和改善供需矛盾。為加大保障房建設,督促地方政府貫徹落實政策,鼓勵企業參與保障房建設,政府出臺了一些涉及土地、融資、稅費優惠等方面的政策措施,這些政策出臺及時、力度不斷加大、措施更加具體,對我國的保障房建設起到一定的積極作用,但是我國的保障房在法律、制度和政策上還需要完善。一是我國保障房建設缺乏法律保障。特別是各地方政府建設保障房沒有法律約束。二是保障房建設和管理機制不健全。特別是地方政府、房地產開發企業、金融機構等相關機構的探索積極性不高。
第六,抑制樓市需力破八大怪。要想高房價緊急迫降,至少要破解八大“怪象”:一是嚴控地方政府的賣地財政不良現狀,同時警惕高價土地導致的高房價的怪象;二是嚴控地方政府稅收甚至支配的預算外收入,皆依靠出讓土地和向房地產征收稅金來支撐的怪象;三是嚴控一部分開發商為謀求暴利,投機倒把,空手套白狼,只賺錢不管老百姓死活的房地產開發的怪象;四是嚴控因審批、規劃、招投標、施工、采購、質量監理、驗收評估等造成腐敗隱患的怪象;五是嚴控金融機構為某些“黑色地產商”提供財力支撐的怪象;六是嚴控房地產經濟成為地方GDP的核心組成部分的怪象;七是嚴控無規劃、無規則地開發地產的怪象;八是嚴控炒房團等不良銷售和買賣樓房的怪象。只有力破這等怪象,讓房地產原有的“社會公共性”和“空間居住權”歸還于百姓,這才是13億多人民的真正福祉。
第七,防止偽跌和假摔忽悠人。有專家預測,“金九銀十”向來是樓市的銷售旺季,目前開發商、購房者、中介等市場各方已擺開深度博弈的架勢……隨著流動性的不斷收緊,房地產資金鏈更是日益緊張。成交低、存貨增、資金少——三重壓力能否加速價格深調?從目前的降價情況來看,市場仍然以小幅度、部分樓盤、局部戶型、中小房企降價為主,尚未進入普降階段。多數購房者仍在期待房價的進一步下降,這種觀望心理或推動四季度房價迎來深度回落。然而,房價深度調整的跡象卻并不明朗,未來樓市的走向引人關注。各地樓市降價之風真真假假,真亦假,假亦真。一時間,讓百姓真假難辨,職能部門卻表現得愛莫能助。
第八,重振重塑房地產商責任。我們不會忘記,溫家寶總理年初接受中國政府網和新華網聯合專訪時的肺腑之言:“政府抑制房價有信心,下決心抑制炒房團。”同時,總理還對房產開發商語重心長地提出告誡:“房地產商作為社會的一個成員,應該對社會盡到應有的責任,身上應該流著道德的血液。”自“房地產”三個字在中國成為“名詞”,繼而成為一種“產業”之后,便很快被各級地方政府“GDP”取而代之。從而導致了中國房地產“連環綁架”經濟、政府、百姓、腐敗,甚至還“綁架”了中央。即使2010年共有94家央企退出房地產,也未“撼動”早已“變態”的中國房地產。如今,房地產成為中國政府之殤,高樓市成為13億多人民之痛!
由此可知,房地產調控的根本目的是為民生謀福利——通過增加供應、抑制投機、去除泡沫,使房價逐漸回到合理水平,讓更多老百姓通過自己的努力,能夠在市場上買得起房,改善家庭的住房條件,提高生活水平。調控表面上看是政府在用“有形的手”調控一種商品的價格和市場,實際上,是政府通過一系列有效措施,讓更多人能通過市場這種效率更高的手段解決住房問題。
百姓心中自有一桿秤——指望通過房地產商來實現“居者有其屋”而真降價,那簡直就是癡心妄想。只期望不要再讓房價繼續上揚和持續高企,這就謝天謝地了。顯然,這是百姓出于無奈后的期盼,這更像是百姓絕望中心靈的慰籍。(熊傳東)

2011-10-06 03:06

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