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鞏勝利:中國房地產遭遇“死結”
鞏勝利:中國房地產遭遇“死結”
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【核心提示】:2014年,僅剩下最后一個季度,中國房地產降溫已是大勢所趨,但未來中國房地產何去何從?這取決于兩大中國環境因素:(1)據中國國家統計局8月18日發布的7月新建住宅價格動態顯示,主要70個大中城市中,64個城市的新房價格環比下滑,約占9成。房價下跌趨勢向全國擴大,中國經濟的下行壓力出現增強。中國政府依然對出臺大規模經濟刺激對策持慎重態度,不過市場對于實施貨幣寬松的期待正不斷增強。(2)中國國務院8月15日公布了中國《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》,公開向社會征集意見。該機制是統管全國的住宅交易新增《證》等,目的使房產交易變得透明,而《中人民共和國房產證》(已修改、變更實施超過了半個多世紀)又何以不可以透明、公正、公平、公開于中國及21世紀未來?報道稱此舉也是為目前在重慶市等部分城市試行的房產稅擴大至全國做準備。然而中國根源的房地產大局勢是:中國《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》(有關房地產部分)與實行了50多年的《中國房產證》是并行、交叉、還是各行其道?兩證各自目的是干什么?這是中國《不動產登記條例》與《中國房地產證》需要從源頭需要來理清國策與資本方向性的這一法定《證件》的大是大非問題,更將是影響21世紀、中國每一個公民唯一最大財富--房地產與每一個人生死成本、人生發展、人的長期生存、死亡環境的最大變量……

《房產證》與《不動產證》21世紀并行

若是中國《不動產登記條例》與《中國房地產證》并行,那么中國13億人最大一項的房地產“合法憑證”成本就加注一倍以上。同時,中國“不動產證”與“房地產證”各有什么樣的中國法律定位、不同市場地位和證明什么?是司國家的什么職責、還是相互交叉重復運行?按照全人類演進的永遠法則:有生就有死,有誕生就當然有亡去,而中國“不動產證”與“房地產證”體系、與中國《身份證》《居民證》等只生不死、雙規制(亦稱“兩元制”)永遠運行下去?!很顯然,中國21世紀這“雙規運行”的《不動產證》與《中國房地產證》兩大體系,“不動產證”(即使“不動產證”公民個人不負出任何成本來辦理,那么中國全體納稅人的錢也要負責“不動產證”系統的國家運行,若是“不動產登記”系統運行21世紀再繼續進行,象《公民身份證》與運行半個多世紀《戶口簿》系統,那將也是一個巨大天文數字投入)的系統建設將比《房產證》系統至少也要多出一倍以上的國家與公民的新成本投入更高、更大(一個是20世紀中葉、改革開放又修正的系統,一個是始建21世紀初葉的系統),而《不動產證》與《房產證》的生存與亡去,都需要從國家《證》源頭要加以解決“游戲規則”的目標、功能、干什么的問題,否則兩證雙規運行就是重疊、繁復,是害國、害民,增加國家和公民生存、延續、繁衍、生活的巨大成本。

不管是中國房地產的百年建樹以及歷史更悠遠,也不管是有半個多世紀的中國《房地產證》、還是新近國略的《不動產登記》,有一個核心是永遠不能動搖:這就是人類發展以及人類生存、生活成本的降低--不能“今不如昔”,更不能讓人類生與死繼續成本居高不下!從“法治國家”與世界融合來講,中國房地產除了要立國策著理論之外,那么打通世界、與國際廣泛接軌也勢在必行。中國實施《房地產證》、《不動產證》當然要建樹國內、國際悠遠的歷史見證。

人類的經驗和教訓告訴世界:一個法治國家“雙軌制”有兩個結果:對一個國家來講,就是這種機制繁復的成本和投資翻倍;對每一個公民來講,證件越多,那么這個國家國民--每一個人生的延續、生存、生活到死去的成本就更高、而居高不下。

一個國家源頭一種《證》的設立,是一種“批權”的政治資源(如設立一級政府等等)、也是經濟、財富資源。這種政治資源的設立,可致國家與公民用于最基本大環境運行的財富倍增萬萬億,也可以致設立的這種“必需品”虧損萬萬億。但歸根結底,這個國家的此類《證》越多,國家與國民生活、生存的成本就越高,國民一代又一代延續生活、生存、死亡的成本就越是居高不下。一如一個國家黨、政的雙重規制運行(雙權力核心),則比法治國家單一政府運行體制成本高出成倍、甚至翻若干倍,長此以往國家與國民就長期生存與延續在成本居高不下的基本環境之中?

房地產,是人類所有國家、特別是占全球1/5人口中國13億人最大的個人資產與財富,半個多世紀以來未有根源的重大之變,現在要從國家根源上再建樹增加一個從國家法律到個人資產的重新建樹,從資本到公民個人整體成本的從無到有,再從生態環境上建成國家法律的高屋建瓴,中國怎樣象人類、大自然那樣生生不息、春夏秋冬的生生死死?

中國房產業到底了嗎?

到2014年8月末,中國最大城市“北上廣深”紛紛加入降價行列--中國媒體如此形容擴大至全國的房價下跌態勢。“北上廣深”指的是住宅需求旺盛的北京、上海、廣東省廣州市和深圳市4大城市。7月上述4大城市的住宅今年首次聯袂下跌,房價下跌的城市數比6月(55個)增加了9個。

1-7月的中國房地產銷售額同比減少了8.2%,和1-6月(同比減少6.7%)減幅出現擴大。中國房地產市場前三個季度陷入了一種惡性循環,即銷售情況萎靡不振使得庫存出現累計增加,中國市場上認為“房價將持續下跌”, 繼而導致房地產投資增長放緩。中國房地產市場是中國最大的產業,而房地產業趨冷拖累中國經濟增長步伐的態勢進入今年以來愈發明顯。此外還有聲音担憂房產制度的調整將致使房地產行情進一步中短期的惡化。

中國房地產“暫行條例”發布后,認為在中國國內可能會出現賣房潮的觀點出現增加。拋售住房并不僅僅是因為政府強化房產稅,有觀點認為購買多套房產用于投資的官員等担心財產暴露、因涉嫌貪污而被查處,所以將加緊拋售名下的房產。而來自中國首都北京的房地產中介行業人士表示,實際上很多沒被居住過的投資用房地產宅樓被拋售,從而拉低了北京的房價。

中國松綁限購與貨幣之源

就象中國經濟高速運行十數年要回落一樣,中國房地產也跟著要歷史性回落下去,中國房地產就面臨著這樣的大轉折。

8月18日中國國家統計局發布中國70大中城市房價變動數據,7月份,房價環比下降城市繼續增加,達到64個。其中一線城市房價同比漲幅也繼續走低,北京、上海房價同比漲幅均不到5%,廣州和深圳分別為5.3%、5.1%。數據顯示,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有64個,持平的城市有4個,上漲的城市有2個。環比價格變動中,最高漲幅為0.2%,最低為下降2.5%。同時,與去年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有3個,持平的城市有2個,上漲的城市有65個。7月份,同比價格變動中,最高漲幅為廈門,達到7.2%,最低為溫州,下降4.9%。

中國房地產投資在地方城市地區生產總值中占比很高的現狀。如果房價的調整長期化,越是依賴房地產投資的地方城市越將受到重創。2010年引入限購政策的中國46個城市中,已經約有8成城市開始以各種方式松綁限購政策,危機感出現擴散。中國中央政府不出臺大規模經濟刺激政策(也就是貨幣放水、超寬松貨幣等),通過政策微調來支撐經濟發展的姿態并未改變。這是因為隨意出臺經濟刺激政策可能使得消化過剩產能等結構調整推遲。

中國金融貨幣一直有計劃經濟延續60多年的根源未變歷史積弊,與全球的市場經濟國家依然有著貨幣體系源頭--自由浮動匯率、自由兌換貨幣等的沖突與悖論。

有研究國際、國內外金融貨幣超過30年的經濟學家認為:中國“應該全面下調存款準備金率,使投資者心里好轉”(也是一種刺激)、“下調人民幣基準利率”(卻是一種長期穩固的貨幣生態環境)。現時人民幣基準利率約為6.2%(中國實施的是“雙規制”基準利率,為大銀行與中小銀行不同的基準利率)分別是全球最主要貨幣歐元(現基準利率為0.15%)、美元(現基準利率為0.25%)的超過50多倍和25倍。一種貨幣的基準利率高,則概論為這種貨幣之下的一切成本都居高不下,中國所有成本的居高不下,都與中國基準利率絕對根底關聯,這是中國金融貨幣與全球所有主要貨幣最大根源阻抗與不同,也是中國社會一切成本高、居高難下的根源。

當前人民幣基準利率為6.2%,是中國使用貨幣成本幾乎為全球G20國家之最,致中國有關貨幣的一切環境都居高不下,降低中國持續、發展、生存、死亡等等的一切成本,是中國迎頭趕上或超越發達國家的根決之道。


2015-08-23 08:40

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