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中國房產商的最終結局正在給出答案
中國房產商的最終結局正在給出答案
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來源:Business Week中文網

2015年3月8日,萬科發出的一份內部文件顯示,已接受萬科高級副總裁、北京區域本部首席執行官、北京公司董事長毛大慶的辭職申請,同時任命現任北京公司總經理劉肖為集團副總裁,接任毛大慶職務。

毛大慶的離開似乎被披上了一些“傷感”的的色彩,而萬科對于這位功臣也給與了足夠高的評價。這似乎也在隱隱約約著預告著房地產商的最終結局。

業內人士表示,從肖麗到毛大慶,近來萬科資深高管頻頻退出,人才流失嚴重,這也逼迫萬科不得不從內部挖潛,積極提拔年輕干部。萬科將經歷一段較難的時期,年輕的高管們能否補充老人的空位,仍有待觀察。但萬科給予毛大慶外部合伙人的名義至少減少了其離開后的資源空白。

萬科總裁郁亮在日前舉辦的亞布力論壇上做了一次跟合伙人相關的主題演講。郁亮表示,由于持股計劃只面向2500多名骨干員工,其余員工特別是區域公司的積極性成為關鍵,而項目跟投制度一方面解決了部分資金投資問題,另一方面也綁定了員工和公司的利益。

合伙人制度是利益共享風險共担。萬科的利益已經過去,能吃的都吃了。現在風險來了,大家都要共担。如果你不愿意風險共担,不愿做合伙人,那么你就要離職。這不是裁員。是你自己離職,一年一個月的補償都不給。

財經作家徐明天表示,合伙人共担風險,散伙的成本最低。船破了,大家一起棄船,誰也不要埋怨誰,誰也不用補償誰。你也不能抗議。因為你是合伙人,做不好你有責任,找不到別人。毛大慶、肖莉大概都是不愿意幫合伙人,不愿再在房地產混下去是絕塵而去。合伙人制度比大裁員更狠。

徐明天說,在目前的形勢下,王石已經設計好了萬科的最好結局:賣完房子散伙。現在萬科的任務是消化庫存,消化土地,能蓋房子的土地趕緊蓋,蓋了房子趕緊賣,能做得下去就做,做不下去了,賣完房子就散伙。無牽無掛。該輝煌的輝煌了,該賺得錢也賺了,絕不糾纏沉淪下去,不把已經賺到手的錢再賠進去。

其實,開發商的大逃亡已經悄悄展開。徐明天說,有的開發商把蓋好的房子分開員工,簽合同賣給員工。能買一套的買一套,能買多套的買多套,多套房給親戚朋友。讓員工拿著買房合同去銀行貸款。員工拿到房子和提成,開發商拿到貸款。這可能是開發商賺到的最后一筆錢。形勢不好,卷款走人,爛帳留給銀行和員工。反正房子是賣出去了。還不了貸,就等于把房子賣給了銀行。

有的開發商更是專門招聘新員工,專門進行洗腦培訓,買一套房,從銀行貸款,拿到提成就走人。一些年輕人為了賺一筆錢,也不顧后面的信譽,也愿意去做。

而有多套房的人,也把房子打包,以房產做抵押,去銀行貸款,經過做手腳,不但能從銀行貸到款,而且房產估值還很高。錢拿到手,不還貸,銀行也只能拍賣房產。最近,銀行貸款壞帳猛增,這些操作是原因之一。

作為該行業的翹楚,萬科已是這般“落魄”,可見房地產行業最近的日子著實不好過。

今年的政府工作報告有四處提到房地產政策,一是將穩定住房消費作為促消費的重大舉措之一;二是繼續加大保障房建設,今年保障性安居工程新安排740萬套,其中棚戶區改造580萬套,增加110萬套;三是明確住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉,把一些存量房轉為公租房和安置房;四是在房地產政策上,強調堅持分類指導,因地施策,落實地方政府主體責任,支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展。

央視特約財經評論員、北京市政協委員馬光遠表示,很顯然,這四大政策和過去堅持的對房地產的限制、調控政策完全不同,中國的房地產政策已經告別了過去的防止房價過快上漲,再次啟動維穩和救市模式。

馬光遠說,房地產政策的重大轉變,一方面和當前中國整體經濟形勢嚴峻有關,在中國經濟高度依賴房地產的情況下,房地產市場的持續下滑勢必成為影響宏觀經濟穩定的心頭大患。

另一方面,我們看到,房地產無論是投資、融資、銷售、價格,還是房地產行業的景氣指數,都幾乎錄得房地產市場化以來最差的數據,房地產不但失去了經濟增長重要的引擎作用,其自身也成為宏觀經濟的重大風險點。

中國經濟被房地產綁架是壞事,但綁架了中國經濟的房地產一旦調整,對中國經濟則是更壞的事。

事實上,從去年開始,由于房地產市場的調整,各地已經自發進入救市模式。今天,政府工作報告在住房消費、收購存量房作保障房以及鼓勵居民基本居住和改善性需求方面為房地產市場注入強心劑,在一定程度上會穩定房地產市場的預期。

但是,需要提醒的是,中國房地產市場的基本面已經和過去面目全非,在住房供應已經基本告別短缺,大量的城市面臨住房過剩的情況下,無論是鼓勵住房消費,還 是政府收購存量房等舉措,除了一線城市、熱點城市和未來人口流入的城市,剩下的大量的城市都難以刺激大量投資房產行為的出現,融資和庫存仍然是房地產開發企業生存的頭號大敵,中國的房地產市場整體在2015年能夠實現預期的穩定已屬不易。

穩定房地產市場是基于宏觀經濟整體穩定的需要,但很顯然,期待中國的房地產市場再次回到以前單邊上漲的時代,期待依靠房地產繼續拉動經濟,已經基本不可能了。

資深財經人士劉曉博先生說,過去10多年,是中國“印鈔票保增長”的時代。在這樣的時代,國家通過貨幣超發催生資產泡沫,帶動房價上,讓購房者產生賺錢效應,從而推動了城鎮化快速發展。在這個時代里,毛大慶在房地產行業工作,獲得了超常規的發展機遇。

而未來10年到20年,中國將進入“印股票促增長”的時代。因為房地產行業已經被透支,而且 間接融資方式也走到了極致,企業負債率接近世界之最,無法再“加杠桿”。但通過IPO注冊制改革,降低企業上市門檻,讓企業通過直接融資方式獲得資金,從而引爆“大眾創業、萬眾創新”,最終改變中國人資產配置方式和中國的國運,就成為未來的大趨勢。

在“印股票時代”誰能暴富。我當時告訴大家,兩類人最有機會:一是創業者,他們通過創業,成為“印股票的人”,資產可以數十倍甚至上千倍增長;二是為創業者服務的中介機構等。

而毛大慶在離開萬科后,選擇首個項目是為青年創業者提供物業辦公、財務咨詢、投資管理等一條龍服務的創業扶持計劃。這讓他不但成為第一類人,還兼備了第二類人的優勢。

需要注意的是萬科表示將以財務投資者身份參與該項創業。至此,中國房產商未來的最終結局正在慢慢給出答案。


2015-08-23 08:46

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