不用懷疑——房價真的降了!(圖)

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剛剛結束的“兩會”上,對于房地產可謂是“暖風頻傳”,李克強總理也出來表態說,不光要鼓勵自住,連改善需求也要鼓勵。于是開發商也好地方政府也罷,立馬行動起來了。各種傳言紛至沓來,房地產要迎來第四波刺激了。

就在這個時候,2月份的數據出來了:70個大中城市,66個環比下降。什么意思呢?就是這個月比上個月還低。而同比就降的更多,北京比去年的基點降了3.6,而上海也降了4.7。更為糟糕的是,35個城市新建商品住宅庫存總量為27148萬平方米,環比還增加了0.1%,同比增長19.1%。有專業人士給算了筆賬,35個城市,從現在起一套新房都不建,要消化掉這些庫存,也得需要15.6個月。新房如此艱難,二手房還跟著搗亂,新聞報道給我們的標題更是觸目驚心,70個城市中有26個城市的二手房價已跌回到五年前。最近,從一些二手房中介的網站可以看到,二手房的出房量也呈現上升狀態。總體來看,無論新房和二手房,都呈現一個明顯的供大于求的局面。如果沒有外力推動,房地產必然呈現一個逐漸頹廢的趨勢。

那么,所謂的外力能不能改變呢?

我們看到,所謂的第四波刺激是改變二套房的杠桿,也就是降低首付比例,比如5成。我們以北京為例,現在隨便一套房子價格都400萬左右,首付5成,那么對應的就是要一次性拿出200萬元。一對夫婦都收入1萬元以上,不吃不喝需要攢10年時間,當然這是一個十分扯淡的算法,如果2005年他就賺這么多了,當年房價3000的時候,買個兩三百平米的房子都輕松沒壓力。所以這個需求明顯就是錯配的。能買的起二套房的,在北京上海,基本都得是年入50萬的精英階層。這部分人本來就少的可憐,對第二套房有需求的,就更是少之又少。再疊加上房價的走勢不明朗,投資需求也會受到極大的抑制,所以加杠桿這條路,根本行不通,這種刺激對于當前明顯供大于求的樓市來說,起不到應有的作用。當然,之所以拿北上廣舉例,主要是一線城市的需求是相對剛性的,要是到二三線甚至四線城市去,房價會不會降這個話題,已經完全不用討論了。

近五年來比較多房價走勢圖
近五年來北京的房價走勢圖(網絡圖片)

其實現在,自己的情況怎么樣,開發商最清楚,銀行也很清楚,所以大部分銀行全都撤火,中小開發商已經別想用地去抵押貸款了,資金鏈如今已經相當緊張。而大開發商雖然暫時還有銀行支持,但也已經嗅到了市場轉向的風險,所以也會用各種方式,盡快促進銷售。不過房子這東西跟洗衣粉不一樣,一降價銷量就上來了。房子恰恰相反,越降價越沒人買,所以大開發商只能死扛,增加房子的附加值和性價比,而小的開發商是四處找錢,不惜借高利貸。如今一線城市還能維持,一旦開發商像佳兆業一樣開始逐漸倒閉,那么房價就再也挺不住了,因為担保公司和法院銀行,處置資產的時候不會考慮到房價,他們更在乎盡快脫手。再加上現在抵押率普遍偏低,那么留給處置資產的空間還是相當大的。屆時會發生雪崩效應。

另外一個跟之前不一樣的情況是,09年11年的房價也出現過危機,但當時人民幣是升值的,很多房企只要有地,就有充足的人民幣資產,這對于海外基金是有吸引力的。而如今方向變了,美元在升值,人民幣開始貶值,本身就提高了房企融資的成本,從某種意義上來說,也加速了樓市的瘋狂和滅亡。

所以,現在的樓市就像曾經48元的中石油,肯定還要蹦跶兩天,抱團取暖和集體自救還要有個過程,但確實已經碰到了天花板。北京四環邊的公寓已經跟美國曼哈頓的房價差不多了,你覺得房價還能漲到哪兒去?

就像剛剛離職的萬科高管毛大慶所說,失去了購買力的支持,房價已經是空中樓閣,跌下來只是遲早的事,爬的越高摔的越狠……


齊俊杰 2015-08-23 08:46:33

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