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天天說錢:中國房地產將遭遇10年大熊市
天天說錢:中國房地產將遭遇10年大熊市
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來源:新浪樂居

到目前,中國政府這一輪拯救樓市的行動,已經持續了整整一年。從去年3月零星的、猶抱琵琶半遮面的地方政府行為,逐步升級為全面的、中央部委直接出面的行為。那么,2015年,乃至更長一段時間,中國房地產市場將如何演變呢?

我的判斷是:中國房地產長達10年的熊市已經開始,當然,熊市里也有牛股。北上深廣的樓市,就是熊市里的“牛板塊”,而且潛力還頗大。

我之所以判斷10年熊市已經開始,理由如下:

第一,中國城鎮化目前遭遇了最大的瓶頸,這就是如何提高農民工的收入問題。

2014年初,我曾經寫過一篇文章,標題是“城鎮化或許是個干癟的紅包”,根據當時官方公布的數據,算過一筆賬:

2013年末中國大陸總人口為13.6億人,城鎮常住人口7.31億人,城鎮化率達到了53.7%。數據同時顯示,2013年中國“人戶分離人口”達到了2.89億人,其中流動人口為2.45億人。以中國的國情,75%大概是我們能達到城鎮化率的上限。表面上看,我們仍然有21.3%的空間,按照目前的增長速度,還能享受這個增長蛋糕20年。

事實恐怕并非如此。中國人戶分離的“市民”大概2.89億,這些人大部分是進城務工的農民。如果仔細研究者一個個農民工個體,就會發現,他們要么是夫妻一起進城打工,要么是夫妻一方進城,還有的是單身漢進城。不管怎么說,他們的家庭中將近一半成員留在了農村。

如果農民工收入足夠高,能夠獲得城市戶口,他們肯定會像白領一樣,將老婆孩子甚至父母接入城市生活,成為市民。這樣,他們還能再為城市帶來大約2.89億的人口。(7.31+2.89)÷13.6≈75%。也就是說,只要經濟條件和戶籍管理制度允許,中國城鎮化率馬上就可以變成70%以上,也就是接近達到城鎮化的極限。

所以,如果國家不能真正提高普通人的收入,讓他們收入增長跑贏CPI、房價、醫療教育等服務的價格,那么城鎮化的蛋糕就不可能繼續做大。而事實上,現在農村里只剩下老弱、婦孺,青年勞動力基本上都出來打工了。在過去這些年里,政府為了保增長,常常使用泡沫來解決問題。其結果是,農民工距離在城市里置業安家越來越遙遠。

第二:過去10多年中國所有的城市都瘋狂擴張,各地規劃了大量新區、開發區,加上民間如火如荼的搶建風,房子的確是大大過剩了。

國家發改委“城市和小城鎮改革發展中心”的課題組2013年調查12個省、區的156個地級市和161個縣級市。結果發現,90%以上的地級市正在規劃建設新城新區。此外,12個省會城市共規劃建設55個新城新區,有一個省會城市就要新建13個城區。“有研究數據顯示,全國新城新區規劃人口達到34億”。

34億人,僅是未來幾年可以容納的增量人口。根據國家統計局的數字,到2013年年底,中國城鎮人口是7.3億,新區規劃了34億人口,加起來就是40億人。也就是說,中國各地的新城如果按照規劃建成后,可以把全世界的城鎮人口全部裝進去!

但我需要提醒大家的是,這些統計沒有包含小產權房、集資房、軍產房等五花八門的房子。在很多地方,小產權房、集資房的存量,甚至超過商品房。

第三,中國廣義貨幣M2快速增長的時代結束了。

我曾將過去10多年的發展模式,概括為“印鈔票保增長”。意思是說,國家通過貨幣超發,給購房者帶來財富增長效應,給未購房者造成恐慌,從而推動房地產、城鎮化高速發展,帶動鋼鐵、水泥、汽車、家電等一系列相關產業增長,造就了過去若干年的“中國奇跡”。

這個模式必須結束了,因為房子過剩了,根本無法消化,擊鼓傳花的游戲必然結束。其次,中國企業負債率已經是全球最高,威脅著金融安全。人民幣對內貶值對外升值也走到了極致,無法再這樣走下去了。所以,回歸實業,激活大眾創業、萬眾創新,就成為新戰略。

在當前大背景和新戰略下,貨幣政策必須回歸常態。M2增速如果繼續明顯超過GDP增速,幾年之后人民幣就不得不大幅貶值,到那時,通過貨幣超發實現的資產泡沫就徹底破裂。我們看到,自2009年以來,M2增速從27.7%的年增速逐步回落到目前的12.5%左右。這其實就是中國錢荒的根本原因。只要M2增速被控制住,資產泡沫的程度也就被控制住,樓市想反轉就不可能。

第四,新一輪工業革命(工業4.0)正在重塑經濟的方方面面。

人類的增長方式正朝向更加低碳方向發展,很多資源被共享,城市正在去中心化,這將對房地產發生巨大影響。

如果我們的工作方式、教育方式、醫療方式、交通方式、購物消費方式都發生了革命,城市還會有明顯的中心嗎?學位房還有意義嗎?傳統商業旺區的天價商鋪還值錢嗎?中心區里高大上的甲級、超甲級寫字樓還能租出那么多錢嗎?

說實話,如果只有我列舉的前三點發揮作用,我還能預測未來。當“第四點”介入的時候,很多事情都發生了變化,房地產市場的不確定性將更大,更難以預料。

但有一點我相信永遠不會改變:有人口增量的地區,房價長遠看還是向上的。

另外,需要說明的是,由于國家從政策上支持樓市,加上M2增速每年超過GDP增速5個百分點,所以即便未來10年房地產都是熊市,“有用的房子”(可以出租、出售或者自用的,而不是鬼城的房子)的人民幣計價,仍然會緩慢上漲,只不過大多數城市跑不贏CPI而已。

2015-08-23 08:47

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