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茅于軾:房地產已無藥可救
茅于軾:房地產已無藥可救
茅于軾     阅读简体中文版


    房價回調是否預示著政府的調控有效?會下跌多少?房地產的救藥良方到底在哪里?經濟學家茅于軾近日接受南都記者獨家專訪時表示,房地產市場泡沫已經無藥可救,最后必然會走向破滅,屆時房價下降50%都不過分,因此他建議老百姓現在不要出手買房。
同時,茅于軾完全否認限購限價措施對樓市的作用,他特別提醒,保障房是為了保障最低收入者的住房需求,而不應該是中低收入階層。中等收入階層不應該納入其中。

談房企民營開發商發展瓶頸在于資金

南都:浙江綠城近期多個項目出讓,凸顯了民營房企在樓市調控之下的生存危機,怎么看待這種現象?
茅于軾:房企為什么會賺這么多錢?直接原因是房子在不斷漲價。買房人賺錢,賣房人也賺錢。
但是從去年下半年開始,已經看到(市場)情況在變,可是很多房地產開發商看不到這些變化。所以現在房子不好賣,借了錢還不了,(他們)就發生了資金鏈斷裂。
南都:為什么這種現象在民營房企較為普遍,國營房企相對好一些?
茅于軾:國營房企與民營房企的區別在于它能弄到錢。但是大環境決定了無論國營還是民營,房地產業都面臨著巨大的風險。我前年就提出這點,我的房地產朋友很不喜歡聽我的話,他們說你給我捧捧,我說如果我捧的話就是害了你們。可惜懂這個的人不太多。
南都:很多民營企業受宏觀調控的影響最大,發展瓶頸在哪里?
茅于軾:就是資金問題。
南都:因為沒有資金,所以民營企業的生存空間越來越窄?
茅于軾:大銀行是不服務中小企業的。這個全世界都一樣。美國有8000多家銀行,大部分都是小銀行。這就是為什么美國中小企業融資的問題不嚴重。
南都:中國民營房企未來發展空間在哪里?
茅于軾:資金問題不解決就不存在很大的發展空間。民營企業他們現在最大的融資渠道就是民間借貸。現在政府要將這塊砍掉,民間反應很大,因為民間借貸這塊沒了,就會進一步加強國有企業對金融的壟斷。
南都:郎咸平曾說過:中小房企消失后,房價會越高。您怎么看待這個觀點?
茅于軾:中小房企的問題在于融資問題,而這個融資問題和房價問題的關系并不大。

談市場樓市泡沫遲早會破滅

南都:有人認為,現在房地產市場已經進入了一個沒有方向感的時代,所有的人對房地產沒有一個共識是導致現在市場混亂的根本原因。您贊成這個觀點嗎?
茅于軾:不是,我認為房地產之所以會變成現在這樣,有幾個方面的原因。其中之一是我們國家的財富分配不均,貧富差距太大,有錢人房價再高也買得起,所以他們不在乎房價漲多高。第二,有錢人沒有好的投資渠道,如果有好的投資渠道的話,他們就不會去購買房地產。第三,政府對土地的控制,政府關于18萬畝耕地的紅線的規定,這是非常錯誤的。房地產貴就貴在土地上,(土地)供給不足,導致房價大幅上升。
南都:一方面房價大幅上漲,一方面不少地方的房屋空置率很高。
茅于軾:其實(導致房價上漲的原因)并不是因為人們的需求太大,現在很多房子都空著呢,我看呢,一些房子一空空十幾年都有。
南都:你之前說今年中國經濟最大的風險在房地產,具體會體現在哪塊?
茅于軾:空房多嘛,就是泡沫了。在我看來,中國經濟今明兩年最大的風險就是房地產泡沫破滅,中國的情況在全世界恐怕是獨一無二的,因為空房太多了,沒人住,這就是最大的泡沫。房屋的海洋,沒人住,這是多么可怕的(事情)。
南都:您認為今年房地產泡沫會破滅?
茅于軾:很難說,但是遲早會破滅。怎樣才不破滅呢?除非所有的房子都有人住,這些空房都消化掉。可能不可能?我看是不可能,那只有一條路就是破滅!什么叫破滅呢,就是房價不斷往下落。
南都:那您覺得泡沫破滅的話,房價要降多少?
茅于軾:我估計掉30%不止,掉50%差不多。其實50%這也不算多。三年前,北京的房價就掉了這么多了。
南都:根據您的理論,房子空置就會產生泡沫,那是否可以這樣判斷,房子的屬性是否僅僅是居住功能?
茅于軾:房子最后的功能就是為了一個住。
南都:房子只有一個功能是住,一旦不是這個功能,房地產就出了問題?
茅于軾:這個情況不是這樣看。在房地產市場中,投機房應該有,但比例不應該很多。房子可以空置,但我聽房地產的朋友說8-10%左右比較合理,現在的情況我估計30%都不止,可能到50%。所以這么多的空房,能不出問題?

談調控政府調控不敵市場威力

南都:但是從這一年來的情況看,各地的樓市都因為限購或限價出現了下調,房價也開始下降了?
茅于軾:未必,現在房價在降未必是限購、限價的效果,我認為是整個宏觀經濟出現了問題。我之前寫過一篇文章,說的是現在限購完了,下一步(政府)就要托市。因為泡沫破滅了,政府就要托市。你說,這樣子的限購限價有什么用?
南都:你對限購限價是完全否定的。
茅于軾:完全否定。
南都:那房產稅呢?
茅于軾:我也不贊成。我贊成投資收益收高額稅。
南都:重慶、上海推行房產稅有什么問題?
茅于軾:限購、房產稅都是限制人們買房,我覺得不好。房產稅不是一種應對市場的辦法,而應是一種經常性的稅種,是房地產市場運用中的一種常規手段。
南都:大家對房產稅的理解有誤?
茅于軾:房產稅應該有,但并非是針對房價高而采取的手段,而是應該針對那些豪宅采取的稅種。但這樣執行起來很難。
南都:去年11月10日,中山推出了一刀切式的5800元/平方米的限價令,截止日期是12月31日。但元旦后,政府將限價標準提高到了6590元/平方米。
茅于軾:毫無道理,限價比限購更糟糕。
南都:可是購房者很受益啊。
茅于軾:均衡最重要,這種強制性的降價會引起發展商的不滿,以后沒人去開發房子怎么辦?
南都:中山這次限價標準其實是沒有明確的官方文件公布,只是超過這個價格的樓盤不給備案。
茅于軾:不管有無文件,限價就是錯了。這說明政府執行一個錯誤的政策,還不想承担責任。我們有物價法,價格是由市場決定的,而不是由政府干預的。為什么證明是6590元/平方米合適?而不是6600元/平方米?
南都:政府是結合去年GDP增長13.5%測算出來的。
茅于軾:將限價和政府GDP掛鉤這更沒道理。
南都:如果和人均支配收入掛鉤呢?
茅于軾:這也毫無道理。政府要懂經濟學,不要管那么多,讓市場去自由調節。
南都:珠海曾有發展商推出“降價補差價”的方案,你認為這符合市場經濟規律嗎?
茅于軾:這個越搞越糟糕,自找麻煩。什么叫市場經濟,就是自己負責。你說房價上漲時,消費者也沒有將漲的錢吐給發展商呀,現在房價下跌時,消費者就去鬧,要求補償,這怎么行?
南都:你現在鼓勵人們買房嗎?
茅于軾:現在這種市場環境下,我不鼓勵人們買房。眼看(房價)要掉了,落價的東西買它干嘛?
南都:但是您之前說政府要鼓勵人們買房?
茅于軾:政府要鼓勵人們買房是沒有問題的,但是政府要放大土地供應,擴大投資渠道等等,而不是通過限制人們買房來降房價。

談對策征空置稅可稀釋房地產泡沫

南都:那今年中國經濟應該怎么辦?是否會對房地產調控有所放松?
茅于軾:這個我和你講,政府調控是沒有用的,和市場力量比太渺小了,政府可以做的事情就是開放投資機會,讓有錢的人拿錢去做投資,別買房了,這是政府最應該做的事情。但是現在已經晚了,在我看來,房地產泡沫是非破滅不可的事。
南都:必須破滅?沒有一點挽救的余地?
茅于軾:(思考了幾秒)我提了一個建議,給空置房收稅,結果會導致租金大幅度下降,外來務工人員就可以租房住,我覺得這條實施的話有可能對房地產會有用。
不過,也有人說這條很難實施,因為很難判斷是不是空房,但是在我看來,哪怕非常困難,哪怕執行成本很高,也是很值得去做,因為收益很高。空房空在那里多浪費,房子很貴的,貴的東西浪費了多糟糕,只要去做,還是有可能的。
租房的人本來花2000元,現在只花1000元就可以租到了。但是從另外一個角度來講,(這條建議)有點干涉人的自由,但我認為這是不得已的事情,否則未來損失更大。將來房產泡沫破滅了,房子更不值錢了。
南都:你提到的這個建議也是政府對市場的調控?
茅于軾:是對市場的干預,為什么要干預?因為已經有泡沫了。限購有什么用啊?調控的目的是讓空房有人住!
南都:你認為現在的調控方向應該是壓房價還是提房價?
茅于軾:現在關鍵是穩房價,但是穩房價不能解決泡沫的問題。這么多房子空著,泡沫破滅了房價怎能不掉?

談制度土地招拍掛設計不合理

南都:2008年金融危機時,政府推出了4萬億元的投資計劃,用房地產來啟動經濟,那么,今年保增長,房地產是調控對象,調控是否會放松?
茅于軾:2008年,政府花了大錢救經濟,但是有一大部分錢跑到房地產里去,現在看來,這種救市給市場未來帶來更大麻煩,現在不是已經體現出來了嘛。但是,說老實話,市場在那,你也沒辦法避免它。事實上,買房是個人行為,政府是很難干預,只能將這種個人買房的意愿減少或者取消,但要房價不漲,政府要做的話就是增加供給和縮小收入差異。
南都:我是否可以理解認為政府的土地供給不平衡是關鍵因素?
茅于軾:問題不在這,問題在于投機。
南都:導致房地產現狀的因素中,土地招拍掛制度是否是其中的原因?
茅于軾:正常的市場是應該有拍賣,也有招標。有拍賣,價格就往上漲;有招標,價格就往下落。而我們現在是只有拍賣,沒有招標。
南都:所以一開始在制度上就設計不合理。拍賣是土地所有者在拍賣,招標是用土地去招標。
茅于軾:他怎么招標呀?土地供給者都只有一家,那就是國家。所以不存在招標。如果大家都有土地,拿到市場去供應,就可以去招標。所有的大宗商品,糧食、黃金都是由招標來決定價格,唯有我們國家的土地是由拍賣決定價格。是的,為什么沒有招標呢?原因就是政府壟斷了土地市場。

談保障房中產階級應自己賺錢買商品房

南都:那您認為保障房呢?
茅于軾:保障房就更糟糕了。保障房是針對低收入階層的,而我們現在是針對中低收入階層,只把高收入排除在外,而這部分的比例不超過20%,80%的人都認為保障房有我的份,怎么可能呢,政府有那么多保障房。最后呢,80%的人都去搶有限的保障房,那么問題就出來了。貪污腐敗出來了……而且你永遠解決不了所有人住房的問題。
南都:那您認為中產階層的住房問題怎么解決?
茅于軾:那就自己努力賺錢買房嘛。這個問題很簡單,房子要蓋得多,靠什么?靠生產,不從生產上解決問題,從分配上解決問題,怎么行呢?不生產哪來的分配。這是唯一的道路。
而現在相反,不是讓你努力生產,不是讓你努力賺錢去創造財富,而是去搶有限的保障房。和10年前相比,房子蓋這么多,怎么來的?就是房子的增加,是靠生產而不是靠分配來的。
南都:這個過程很漫長。
茅于軾:是的,但是必經的過程。

談前景應該為農民工供應房子

南都:薛涌曾發表過觀點表示,人口紅利將在10年內消失,20年后,中國處于“人口負債期”。而去年,您對外表示,20年后中國將有大量房子剩余,現在您還持這種觀點嗎?當人口紅利消失之后,您認為中國的房地產市場會呈現出一種什么樣的格局?
茅于軾:這個說法,我要糾正一下。總的情況是,城市人口在萎縮,房多出來了。另外一方面,進城的農民非常多,分那些房還不夠。從宏觀來看,其實不是問題,不會有太多的剩余。相反,中國房地產的大發展前景,就是為這些進城的務工人員供給房子,從微觀上來講,是怎么讓這些進城的農民住上那些空置的房子。從總體上來講,不矛盾,房子還是缺的,還是要造的。
南都:那三四線城市的房子空置怎么辦?
茅于軾:這事越來越復雜了,其實,中央的政策不應該是發展大城市,應該發展中小城市。但現實是,政府講資源都放在大城市,所以導致大城市的矛盾越來越突出。如果政府將資源均攤,城市之間的發展均衡了,也就不存在這個問題了。

記者手記
他用“均衡”來解答房地產問題

“我是個經濟學家,我不是研究房地產的專家。”在一系列房地產問題拋出來之后,茅于軾邊解答邊提出了“抗議”。
雖然不是研究房地產的專家,但他在事關每個老百姓切身利益的住房問題上仍有不少自己獨特的觀點:廉租房不應建私人廁所、保障房不應建太多、農民工才是保障房保障的對象、限購讓中國走向回頭路……這些觀點的大膽拋出引起了社會強烈的爭議,有人說他是拍著腦袋想出來的,有人說他是為一定的利益階層說話,也有人認為他敢說真話,值得贊賞。喜歡他的人有富人也有窮人,同樣,討厭他的人,也有富人,也有窮人。
在他看來,房地產的問題在經濟學上只是簡單的供與求的問題,對任何政策對任何現象的看法就在于“均衡”二字。土地供給不平衡、財富分配不均衡、資源分配不平衡……這些不平衡是導致房地產泡沫誕生的根本原因,所以,即使他不研究房地產,但依然可以用他所推崇的經濟學理論原則去分析房地產現象。
這就是為什么在這個人人均可稱之為房產“專家”的時代,我們依然選擇一個看似不那么“專家”的茅于軾進行專訪的原因。

精彩語錄
我的房地產朋友很不喜歡聽我的話,他們說你給我捧捧,我說如果我捧的話就是害了你們。
在房地產市場中,投機房應該有,但比例不應該很多。房子可以空置,但我聽房地產的朋友說8~10%左右比較合理,現在的情況我估計30%都不止。
房價泡沫遲早會破滅,怎樣不破滅呢?除非所有的房子都有人住。什么叫破滅呢?就是房價不斷往下掉,我覺得50%不算多。
泡沫破滅了,政府就要托市。
眼看(房價)要掉了,掉價的東西買它干嘛?
中山一刀切限價5800元/平方米,比限購更糟糕。(今年中山限價標準放松至6590元/平方米)更無道理,不出文件就更錯了,執行一個錯誤的政策,還不想承担責任。
    

2012-02-29 19:12

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