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房產稅定初稿——房子多的快破產了!(圖)
房產稅定初稿——房子多的快破產了!(圖)
齊俊杰     阅读简体中文版

新聞背景:據國內知名財富管理機構的理財師的了解,目前房地產稅立法的初稿已基本成形。未來的房地產稅主體稅種或由房產稅、城鎮土地使用稅合并而成。據相關統計,在目前的房價構成中,稅費及房產商利潤占到60%,建筑成本只占40%。在房價中,目前土地占有的稅費太多,是形成房價過高的直接原因之一。假如地價和相關稅費分70年交,目前售價6000元/平方米的房子,從理論上說,按3600元/平方米的價格銷售即可盈利。今后,房地產稅的征收逐漸向“保有”而征稅,房產市場若干年后的情況是很可能是接近于買房容易,養房難。

有關部門表示,房地產稅立法改革的總體思路是:擬在房地產相關稅費負担總體不變的前提下,適當提高保有環節稅負,降低建設、交易環節稅費負担。但理財師認為,這些可能只是前期的一些“說法”,投資者應當關注的是稅賦結構的改變。目前來看,房地產稅的改革未來是明顯不利于多套房、人均面積過大這種持有情況。


“房產稅”若開征,算算看你交不交得起…(網絡圖片)
 

目前,《房產稅》立法初稿已基本成形。未來的房地產稅主體稅種或由房產稅、城鎮土地使用稅合并而成。業內人士預測將在3年內開征,首套房稅率0.5,二套房,三套房往上加,不超過稅率3%,并估算價值100萬的首套房可能每年增加約5000元稅負,即每月400多元。可是,這要是在北上廣,一套房子平均500萬的情況下,首套房一年的稅費相當于25000元啊,如果您碰巧了,還有個2套,就按2%的稅率算吧,一年下來也是10萬大洋啊。12萬5一年,每月1萬多,大概你以后再也剩不下什么錢了。有人問了,首套房還征稅?反正美國首套也征稅了!而且稅率比咱們高!退一萬步講,首套房不征稅,或者設定一個幾十平米的免征額,那么會帶來兩個后果,2套3套房的稅率,可能會高到6%,第二個就是,貌似以后有錢人就全都離婚了。那位說,那有沒有可能轉嫁給租戶呢?這個……還是別鬧了,一個月多加1萬多,您認識這么有錢的租戶嗎?

目前上海和重慶試行了房產稅的改革,上海開征的房產稅征收范圍包括上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房,以及非上海市居民家庭在當地新購的住房。上海市居民家庭人均不超過60平方米的,其新購的住房暫免征收房產稅。稅基暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納,適用稅率暫定為0.6%。如果該住房的市場交易價格低于當地上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的,稅率暫減為0.4%。而重慶模式,純粹就是對別墅征稅。有人說了,看起來上海模式更好啊,上海模式有沒有可能推廣到全國呢?這絕無可能,因為我們看到上海房產稅的收入,僅僅是他賣地收入的四五十分之一,這其中還包括很多商業地產。至于重慶模式,更是只有2000分之一,什么意思?就是這個房產稅根本就是象征性的,可有可無的,如果用這個房產稅,那么房子同樣還是不能跌。

那怎么辦?要征收多少的房產稅,才能夠和賣地的收入接近和持平,只有地方政府有了稅源,才能和土地財政解綁。

國泰君安做了個報告,說當房產稅的稅率為1%的時候,刨除每人20平米的免征額,那么全國范圍內相當于,地方政府賣地收入的18%,如果不考慮免征額,也僅僅占賣地收入的45%,而如果要跟地方政府的賣地收入持平,房產稅的稅率需要定在2.2%,如果算上免征額的20平米,那么更是要高達6%。這是什么概念呢,以北京為例,如果一家三口在100平米的房子里,大概四環外,價值是500萬元。如果不算免征額,這家人一年需要交納的稅大概是11萬元,如果要是算免征額,對超標的40平米征稅,也需要交納12萬元。如果你多出一套100平米的500萬的房子,那么也就意味著你必須一年租出30萬元,一個月2.5萬元的房租,否則就是虧本的。那個時候,房子不再是你甜蜜的資產,而成為了一種恐怖的負担。

最后說一個問題,很多人都在問,這個喊了太多年了。狼來了的故事,現在已經沒人信了。確實!但喊歸喊,目前一個現實問題就是,房地產增速放緩,開工數據和建設數據也逐漸慢下來,這也就是說,現在已經不怎么拿地建設了。因為市場飽和了,房子建的太多過剩了。特別是二三線城市,恨不得已經3成房子成為了空置房。房子賣不動就不會再建,不再建房,也就不拿地,不拿地地方政府就沒收入,沒收入之前的債務就還不上。所以倒回來還是債務杠桿太高的問題,必須在最近兩年內解決地方政府收入的問題。這個角度看,至少從地方上來說是很有動力推動房產稅立法的,而恰恰這個權力落在了地方。

你說巧不巧……

2015-08-23 08:57

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