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生活中的經濟學 1.喜歡搬家的美國人
生活中的經濟學 1.喜歡搬家的美國人
茅于軾      阅读简体中文版

第一篇微觀經濟學

1.喜歡搬家的美國人

根據美國政府發表的統計,全美國每年有17%左右的人搬了家。搬家的 人中有約60%是就地遷居,其余的是搬往外地。這個比率從70 年代以來沒有什么大的變化。對比之下,我國從1982 年到1987 年的5 年之內只有2.8%的人遷往他鄉,平均每年只有0.58%的人跨市鎮流動。中國人跨市鎮流動 比率遠遠低于美國人,是有多種原因的。但有一點可以肯定,相形之下,美 國人是一個喜歡搬家的民族。也許這與美國人的祖先就是從外國搬來的有 關,至少他們不像中國人那樣有一種根深蒂固的故土難離的戀鄉感情。

他們為什么搬家?原因是多種多樣的。有的人因為工作變動,有的為了 改善居住條件,有的想節省開支,有的為了照顧親人,等等。但主要原因是 工作變動。最初從歐洲來到美國的移民首先在美國東北部的大西洋沿岸立 足,以后隨著人口增加,對新資源的需要,經濟實力的增強,人口和資金逐 漸投向西部。結果是使約200 年來美國的人口重心以每年4—10 公里的速度不斷向西移動,80 年代初這個西移速度再次達到高峰。這和我國人口、資金、 技術力量不斷朝東部沿海移動適成對照。除了就業的地理分布的改變外,各 行各業的盛衰也使人們改變他們的工作。服務性行業(包括運輸、公用事業、 商業、政府部門、金融和保險業)迅速膨脹,制造業(輕重工業)則相對縮 小。前者在近20 年內增加了3200 萬人,占20 年前人數的60%,而后者只增加約100 萬人,只占5%。只有勞動就業發生了變化,經濟結構的變化才 能實現。不管是由于新技術(如電子計算機)的出現,或是老資源(如美國 的石油)的枯竭,還是國際市場的競爭,如美國的汽車從出口變為進口,都 意味著人們就業的改變。選擇職業的靈活性,使美國的經濟富于適應性,而 這一切往往伴隨以居住地點的遷徙。美國有1700 多種日報,大部分是地方報 紙,這些報紙的廣告主要內容之一是招聘和住房。而且這兩種廣告互相關聯。 凡是經濟繁榮的地方,招聘的廣告比較多,從外地遷入的人口也較多,因而 住房的需求也比較活躍。1986 年由于石油跌價,南部幾個產油州削減生產, 失業增加,而東北部像馬薩諸塞州等地由于發展了高技術行業,需要補充勞 動力。于是有不少人來此州尋求工作,使該地房租和地產飛漲一時。近年來 東北部經歷了比全國更嚴重的經濟衰退,房地產價格大跌,以前購進房地產 的商人蒙受巨大損失。

在美國搬家沒有任何限制,沒有戶口制度,搬家不必經過任何人的批準, 甚至也不需要到警察局去報告一聲。搬家也很方便,有專門的搬家公司,有 的專管本市搬家,有的則經營往外地的搬遷。搬家時,人們幾乎100%地都 用汽車作搬運工具,人們可以利用專門的搬家汽車。但家具一般是不搬的, 多半就地賣掉。搬完之后,再按房間的大小、色調和風格重新購置。

搬家之所以方便,主要因為有住房市場。對中國人來說,“住房市場” 這個名詞已經變得陌生,正好像美國人不理解我們的“換房大會”一樣。1949 年以后,我國很快就限制甚至取消了私房出租業務,要得到住房,幾乎只有 單位分配這一條路子。換房大會和住房市場有兩個基本的不同點。首先,換 房必須找到換房對象,有了“換房大會”已經比以前方便些了,但仍是很困 難的。靠著換房協調員甚至借助于電子計算機,可能找到三角換房或多邊換 房的可能。但要使各方在住房的地點、面積、設備、朝向、樓層、環境等方

面的綜合條件恰好相等,實在太難了。而住房市場則可以用租金的不同來補 償條件的差異,因而各方可以有較廣泛的選擇機會。第二,在住房市場條件 下,通過房租水平的升降,供應和需求永遠是平衡的。換句話說,在美國, 你只可能感到房租貴。而不會租不到房子住,所以即使你手頭沒有房子可以 和別人換,也一樣可以租到房子住。我國從1988 年開始住房改革,引進市場 機制。但開始大成紋。房改的主要方法是提高房租,然而房租在城鎮居民總 支出中占的比重從1.O%反而降到了0.7%。①當然,是不是要像美國那樣完 全通過市場來分配住房是有爭論的。理論和經驗都證明市場分配可以避免浪 費,但窮人的住房間題比較難解決。

由于修新房(包括配套設施)總要花一年以上時間,趕不上人口流動變 化,供給的變化趕不上需求的變化,因而房租的升降幅度很大,房地產事業 成為一項可以投機賺錢的大買賣。可是不要以為這種投機對社會不利,也不 要以為房地產商賺錢容易。它對社會的貢獻是調劑了對房地產的需求在空間 上和時間上的余缺;而且地產商會投資于綠化、道路和環境,改善土地的利 用。如果賺錢容易,大家都去經營房地產了,而事實并非如此。房地產商估 計當地經濟要走向繁榮時,紛紛事先購進,使得價格上升,刺激新住房的建 造。但如果估計錯誤,就會賠本。

住房開支在美國人的總開支中大約要占1/4,這雖然只是一個平均數。 在紐約市中心租一個帶廚房和廁所的單間,月租在1000 美元左右,但在小城 市里有兩間臥室外加客廳的一套中檔住宅,月租僅300 美元。房租由祖戶和 房東協商確定,萬一協商不成,雙方都可另覓高就,直到滿意為止。作者在 美時曾和房東(一家房地產公司)就房租劇烈地討價還價。公司的理由是當 地房租普遍上漲,并出示了他們所作的市場調查,某某地點的住房,條件如 何,月租若干。我提出的理由是美國的通貨膨脹率沒有那么高,我們的收入 沒有增加,并歷數他們服務質量中的問題,如沒有按時來滅蟑螂,門鎖壞了 沒有及時來修等。最后雙方都作了讓步。公司把每月祖金增加150 元減到只 增100 元。于是我代表全體租戶在為期一年的租房協議上簽了字。附帶提一 句,那次門鎖壞了,我們打電話催促公司派人來修,可是他們拖延不來,最 后同意我們自己修理,將新購鎖的錢外加勞務費從房租中扣除,扣了他們25 美元。

大部分美國人并不祖房子,他們喜歡買房子住。其中一個重要原因是政府鼓勵“居者有其屋”,所以在稅收上給予優惠。買房子的常見辦法是分期付款,標準年限是30 年,每月付的貸款和租房子的租金相差不多,所以多數人寧可買房,過了30 年,房子就歸本人所有。盂子說,民有恒產,始有恒心。

這句話在美國也不例外,自己擁有住宅的人家算是“殷實人家”,這種地位在美國這樣一個以信譽為聯系紐帶的商業社會中十分重要。向銀行貸款做生意、求職、賒購汽車等等,有房產的家庭往往得到優先考慮。

買了住房,會不會把一個人捆死在一地呢?不會。當他想搬家時,可以 把房子賣掉。如果這是分期付款,而賬還沒有償清,他可以把房子和債務關 系一起出售。但出售的價格和原訂的房屋價格會有些出入。如果當地房產價 格上升,他還可以從中獲利,否則就會虧蝕。這里我們可以看到,在商業發 達的社會里,不但商品可以買賣,債務關系也可以買賣。其實這就是資金市

① 《中國統計年鑒(1991)》,280 頁。

場的一個方面。靈活的市場安排,提供給個人廣泛的選擇機會,造就了一個 富有彈性的有生機的經濟。經濟要得到發展,要使資源的使用合理化,杜絕 各種可能的浪費,都必須通過個人在各種選擇中作出優化抉擇方能實現。我 們從美國人搬家的這件事中,可以看到:市場就提供了這樣一種機會。

小結:就業的靈活性使經濟結構易于調整,但這必將引起人口的流動,如果沒有住房市場,人 口的流動將受阻。談了租房和買房的區別,強調了市場分配住房與計劃分配的重大差別。

2013-08-23 15:01

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