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中國人口紅利見頂，勞動力人口的減少直接影響到房地產市場的需求，有評論認為中國人口紅利見頂會造成房價出現大跌。（WANG ZHAO/AFP/Getty images）

人口紅利見頂導致房價下跌

大陸《每經網》日前刊文認為，短周期內，樓市的影響因素主要是政策、供求、城鎮化率等。長周期看，樓市（特別是房價增速）的最強影響因素是人口結構，而中國的人口結構已經開始變化，人口紅利見頂。隨著人口結構的變化將帶來房價真正意義上的大變動，這個變動最終將以房價下跌告終。

據中共統計局數據顯示，中國人口結構自2011年已開始出現轉折，2012年勞動力人口占比首次出現絕對下降，人口紅利開始消失，2014年勞動年齡人口再減少371萬，65歲以上老年人已占總人口1/10，城鎮就業人口增量減少。

在《方正證券》最近的一篇報告中，易富賢與蘇劍兩位人口學專家表示，中國的年齡結構很快就要變成高度不穩的倒三角形——勞動力嚴重短缺、人口高度老年化、經濟喪失活力。

用人口紅利來看房地產很直觀：“未來勞動人口逐漸變少，能買房子的人變少，需要買房子的人也變少，所以房地產必然下跌！”

以美國和日本為例，每次房價上漲時期都伴隨著人口紅利的釋放，日本到1992年勞動力人口占比見頂，房地產泡沫隨之破裂、房價暴跌，一輪周期完畢。

另外，從人口的遷徙來看，隨著大城市承載力的超飽和，人口外溢的現象越來越明顯，以北京為核心的河北，以上海為核心的杭州、蘇州、湖州、丹陽等地都是接收涌往北京和上海再溢出來的人口的重要地區。而農村的城鎮化也將給農民就近就業創造條件。在這些趨勢背后，是整個房地產供求格局更加平衡，三、四線城市房價暴跌的基因，一線城市供不應求房價暴漲的基因都會得到削弱，將會把當前的房價擠掉更多“水分”。

今年賣地收入或降至4萬億以下

今年1至4月，房企土地購置面積同比下降32.7%，房地產開發投資額增速僅為6.0%，均創下2009年6月以來的新低。同時，1至4月的房屋新開工面積同比下降17.3%，持續處于去年以來的下降區間。

據《21世紀網》消息，土地市場拐點來臨，2015年地方政府的“賣地”收入很大概率會降至4萬億以下。

今年，土地市場的主力買家都在悄悄離場。無論是開發商還是地方融資平臺，購地意愿都不強。中共各地政府的土地出讓金收入已經步入下行通道。多位房地產業、金融業及研究人士均表示，持續多年的“土地財政”和“土地紅利”已不可持續。

財政數據顯示，1至4月累計，地方本級政府性基金預算收入10,444億元，下降37%，同口徑下降33.3%，主要是國有土地使用權出讓收入9,016億元，同比減少5,572億元，下降38.2%。

當前，大陸樓市已被“剛需”占據，投資需求幾乎完全被撇除。25至35歲人群成為購房主力，90后成為中堅力量。但90后的數量，比80后已大幅減少；而00后，又比90后大幅減少。

一方面蓋了太多房子，一方面需求又大幅減少，中國房地產市場不得不進入了一個下降通道，賣方市場被買方市場取代。造成土地、房子賣不出去。

什么是人口紅利

維基百科：在經濟學上，人口紅利（英語：Demographic dividend）是指因為勞動人口在總人口中的比例上升，所伴隨的經濟成長效應。它通常發生在人口過渡時期（Demographic transition）的晚期，此時因為生育率下降，使得受撫養的青幼年人口減少。當人口負担系數小于或等于50%，此時稱為人口機會窗口期。

責任編輯：李曉清

2015-08-23 08:53:10